人民日报:中国房地产市场的种非正常现象需要体现
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已成为拉动经济增长的支柱产业。 住房制度改革短短几年时间，在全国范围内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，商业楼宇几乎在中国所有城市如雨后春笋般涌现。 为了适应市场经济的发展，我国自建国以来延续了几十年的福利住房分配制度应该进行改革，几十年来一成不变的城市面貌需要改变； 为了吸引投资，需要建设适当的工业区和开发区，中国第二个十年的发展成果也需要得到体现。 但问题是，这种发展给广大人民群众带来的利益是大于、等于还是小于？ 实际情况是：一方面，大量失地农民因建房征地而成为无产者。 面对每平方米数万元且日益上涨的天价，城市平民只能“望楼叹息”； 另一方面，大量的城市平民在廉价或无偿征用的土地上建造的大量建筑物被闲置，而所谓的开发区和工业区则因无法招商引资而杂草丛生。 。 从宏观经济可持续发展的角度来看，中国经济的长期可持续发展基本靠贸易和基础设施方面的巨额投资拉动。 它对外国投资的依赖程度很高。 在全球经济一体化进程中，很容易受到外部因素的影响。 影响。 从国外成功的经济发展经验来看，决定性的内需效应恰恰是我们的弱点。 内需对GDP增长贡献率较低也是不争的事实。 从这个角度来看，房价持续上涨不仅扰乱了房地产市场正常的供求关系中国房地产市场，更严重抑制了其他商品市场的健康增长，客观上加剧了经济发展格局的扭曲。
中国民众越来越关注中国房地产市场的各种异常现象。 房地产界人士、政府官员、学术界“众说纷坛，智者各异”。 不同的视角自然会导致不同的解读。 客观地讲，我国房地产市场发展失常的根源既有历史因素，也有现实原因。 从投资房地产的各个主体来看，国家有自己的大计，地方政府有自己的小九九，商人直接以追求高额利润为己任。 他们的说法不能说是错误的，但可能并不全面、客观，可能含有主观因素。 要了解中国的房地产市场，首先需要从现状开始。
一、中国房地产行业的奇怪现状
怪现状一：旁观者明知，当权者却糊涂。 我们先从外国人的角度来看看中国的房地产。 中国房价的暴涨也让一些西方媒体记者感到震惊。 德国报纸称，北京和上海的房价已经远高于欧美许多同类城市。 考虑到实际的货币因素，可能会高出几倍、几十倍。 德国之声认为，中国房地产存在几个脱钩：一是与国民经济增速脱钩；二是与国民经济增速脱钩。 二是与价格指数脱钩； 三是与居民收入水平增长脱钩。 德国月平均收入与每平方米房价的比例为1：2。 在中国，每平方米平均收入与房价之比为1比0.2，两者差距高达10倍。
怪现状二：本轮持续大幅增长最令人困惑的是：一方面，房价快速上涨。 自2006年国六规以来，政府监管政策逐渐增多，招工临近； 另一方面，房价不断上涨。 它不断上升。 国家发展改革委、国家统计局2007年3月19日公布的调查结果显示，今年2月份，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格下降0.2%同比增幅仍高达5.9%，尤其是深圳、北京、广州等大城市增幅接近10%； 另一方面，令人不解的是空置率居高不下。 2006年4月25日，中国社会科学院编制的《2006年城市发展与环境研究中心房地产蓝皮书》指出，当前住宅市场的产品种类和质量明显偏离了城市的实际需要。消费者需求旺盛，商品房空置率居高不下。 国家统计局发布的“全国房地产景气指数”显示，截至2006年7月末，全国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长14.4%。 业内人士甚至根据上述迹象认为，这是泡沫膨胀的迹象。
怪现状三：当人们惊呼中国面临房地产泡沫时，令人不解的是，投机者和购房者的热情不仅没有减退，而且还出现了与韩国社会最近出现的现象类似的现象“你买的越多，你就越贵。” “越贵越买”的畸形投资热潮。
二、房价持续上涨和房价虚高分析
针对当前房地产市场的各种不利状况，中央相继出台了多项宏观调控政策。 先是各部委独立出台各项措施，后来又尝试“国八”、“国六”措施，最大限度稳定房价。 可见财经日历，无论是政府还是个人，都对中国房价“虚高”形成了“共识”。
（一）地方政府及其官员与中央政府之间权利博弈的结果。 这被认为是房价非理性上涨的主要原因。 自1993年实行分税制以来，中央与地方财政关系一直没有理顺。 中央政府收复了收入权，但支出任务尚未明确。 省级及以下地方政府必须提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务。 很多地方，特别是财政条件不好的地方政府，无力支撑，不得不发展利润丰厚的房地产业作为主导产业。 通过上述项目，一方面，出售土地和房产税可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力； 另一方面，也不排除个别不法官员通过项目立项、土地审批等环节获取过多私利的可能性。
(二)片面政绩观和传统的官员晋升制度。 在中国社会发展的现阶段，地方官员面临着政治和经济的双重挑战。 它们在发展经济、维护社会稳定、提供公共产品和服务的同时，也面临来自上级政府、地方人大选举、区域竞争的压力。 在片面强调经济发展的误导下，政绩评价盲目地与GDP增长挂钩。 GDP增长百分比已成为决定升官考试合格与否的标准。 房地产行业固有的“短期快”的特点正好迎合了一些地方官员的需要。 向上级要项目、要政策，向国有银行要贷款，成了他们成功升迁的“官场秘技”。
(3)土地市场的非市场效应。 从市场化进程来看，国内生产资料市场尚未发育完全，存在相当程度的垄断因素。 最典型的是土地市场，表现为流通渠道不畅、供需结构不平衡、市场定价机制不完善。 根本原因在于我国特殊的征地制度。 国家拥有城市土地的控制权，地方政府实际上拥有供应权，形成单一的土地供应渠道，从而拥有市场定价的主导权。 在房改实施之前，其弊端并未暴露出来。 一旦商品房市场形成，住房需求激增，地价上涨，政府只需支付极少的安置费，就能获得土地的永久控制权。 有时甚至成为“免费午餐”。 因此，在如此畸形发展的房地产市场中，政府成为了最大的受益者。 巨额垄断利润的刺激，助长了地方政府的非理性投资和房地产狂潮。
（四）银行体系大量放贷行为不受控制。 与其他投资领域相比，房地产市场具有预期回报高、投资回收期短、风险低的特点。 一般来说，银行愿意向房地产开发商提供贷款。 在现行银行体系下，大多数银行实际上是国有企业。 一方面，它们与政府挂钩，给予政府大量的信贷额度，政府用这些信贷额度来发展； 另一方面，出于自身利益的考虑，银行为了尽快上市，需要降低呆坏账比例财经日历，于是一味追求信贷规模和市场份额，积极向投资者放贷，个人购房，有时甚至忽视企业或个人的信用审查和跟踪调查，客观上增加了金融风险的存在。 可能性。
（5）开发商高额垄断利润的激励。 近年来，随着建筑市场日益规范，承包商往往只有在保证工程质量和进度的前提下才能保证正常利润。 有时，为了保证市场份额，他们甚至将利润降低到零。 然而，开发商处于供大于求的建筑承包领域。 与承包商相比，卖方具有优势。 在招标过程中，往往以最低出价作为竞争压价的手段，从而获取高额垄断利润。 其次，从房地产销售市场的定价规则来看，房地产市场属于寡头垄断市场。 、少数人串通比价； 同时房地产市场，房地产市场存在单向定价现象，很少议价。 房地产开发商具有先投标的优势。 这种定价方法导致定价对卖方有利。
（六）投机者的投机行为。 由于房地产销售市场的特定优势，吸引了大批囤积稀品、居于其中的投机行为。 金融数据显示，2004年住房消费信贷增长35%以上，总计4700亿元； 2005年，住房消费信贷增速仅增长15.8%，个人消费信贷2600亿元，是2004年的一半； 2006年一季度统计数据显示，平均增速回落至7.3%，仅为256亿元。 与国内个人住房消费信贷下降趋势相比，商品房空置率居高不下，价格快速上涨。 这说明国内房价的异常上涨并不完全是由供需矛盾决定的，而确实存在人为操纵的因素。
三、理性面对中国房地产业
中国房地产业的发展是土地市场不完善和政治体制改革滞后的必然结果。 其种种奇怪的现状都是徒劳。 试图单独使用经济、行政干预或宏观调控手段是没有用的。 试图在短时间内取得显著成果也是没有用的。 实际的。 至此，我们可以看到中央的态度从“国八措施”中降低房价到“国六措施”中稳定房价的转变。 事实上，稳定房价并不现实。 在规范化、完全市场化的房地产行业中，在市场上，根据国际经验，在经济持续增长的过程中，只要维持在正常房价水平，合理的房价上涨是可以接受和允许的。 -收入比率。 对于广大理性消费者来说，或许这就是最完美、最容易接受的结局，但也需要等待。 ■
