2024年1月19日中银国际发布研报点评房地产行业

据AI News报道，2024年1月19日，中银国际发布研究报告对房地产行业进行点评。

国家统计局公布2023年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市新建住宅价格环比下降0.4%； 二手住宅价格环比下降0.8%。

核心思想

12月份70个大中城市房价继续下跌，各城市二手房价格环比下跌。 12月份，70个大中城市新建住宅价格环比下降0.4%，二手住宅价格环比下降0.8%。 环比跌幅均与上月持平。 新房价格连续7个月持续下降； 二手房价格连续8个月持续下降。 70个大中城市中，新建、二手房价格环比下跌的城市数量均处于历史高位。 12月份，新建住宅价格环比上涨的城市仅有7个，比上月减少2个。 房价下跌的城市有62个，比上月增加3个。 新房价格下降的城市数量创2015年3月以来最高； 70个城市有二手价格。 平均房价下跌，所有二手房城市房价下跌仅在2014年9月出现过一次，房价下行压力较大。 一方面，虽然12月仍是政策利好期，但大部分城市成交复苏尚未明显，整体新房房价仍承压。 另一方面，各项购房利好政策实施后，置换需求带动二手房挂牌数量持续增加。 与此同时，二手房业主心理预期有所放松，积极以价换量。

一线城市二手房房价仍面临明显压力，“以价换量”趋势明显。 1）新房：12月一线城市新房价格继续下跌，上海房价相对更具韧性。 12月份，一线城市新建住宅价格环比下降0.4%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点。 其中，北京环比持平（前值：-0.1%）； 上海环比上涨0.2%（前值：+0.6%）； 广州环比下跌1.0%（前值：-0.9%），房价连续7个月下降； 深圳 环比下跌0.9%（前值：-0.8%），房价连续8个月下跌。 上海房价相对更具韧性，自2019年8月以来一直保持环比正增长。尽管北京、上海在12月中旬出台了重大利好政策，但政策落地仍需要一个过程。 新房市场仍在等待二手房“卖旧买新”传导，12月供应有所减少（克而瑞数据显示房地产市场，北京、上海新房供应面积12月份环比分别下降14%和3%），新房价格保持稳定。 纵观2023年全年，北京新建住宅价格上涨3.5%，上海上涨4.4%，广州上涨1.2%，深圳上涨2.3%。 2）二手住宅：12月份，一线城市二手住宅价格环比下降1.1%，环比降幅较上月收窄0.3个百分点。 其中，北京环比下降1.2%（前值：-1.4%）； 上海环比下降0.6%（前值：-1.5%）； 广州环比下降1.5%（前值：-1.0%）； 深圳环比下降1.1%（前值：-1.5%）。 尽管12月份一线城市二手房价格环比跌幅收窄，但仍创历史最大单月跌幅。 可以看到，在政策利好下，二手房挂牌数量增多，可售房源增多。 一些“急于卖旧买新”的二手房业主选择降价加快成交。纵观2023年全年，北京二手房价格上涨1.6%，上海下跌0.2%，广州下降2.6%，深圳下降1.8%。

二线城市房价环比跌幅扩大，成都房价相对坚韧。 1）新建住宅：二线城市新建住宅价格环比下降0.4%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点。 81%的城市新建住宅价格环比下降。 石家庄、太原、长春、南宁、成都、西安新建住宅价格环比小幅上涨。 其中，成都房价相对坚韧，已连续24个月环比持续上涨。 其余城市环比均出现下滑，环比跌幅较大​​。 相对较大的城市包括厦门、南京、武汉，降幅均在1%以上。 前期热情高涨，修正明显。 纵观全年，仍有42%的二线城市新房价格正增长，如成都（7.0%）、杭州（4.2%）、长沙（3.4%）、宁波（2.8%）、济南（2.8%）、合肥（2.6%）、西安（2.3%）、海口（2.0%）、青岛（1.6%）、银川（1.6%）、南昌（1.2%）、重庆（1.1%）、和乌鲁木齐（0.7%）。 二线城市的政策调整力度比较大，有一定的积极作用。 另一方面，部分二线城市前期回调较多。 2）二手住宅：二线城市二手住宅价格环比下降0.8%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点。 所有城市均环比下跌。 其中，杭州、南京、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、海口、成都、贵阳、重庆二手房价格环比降幅较大财经日历，均超过1%。 这主要是受前期政策影响。 需求逐渐释放，市场开始呈现量价齐跌的走势。 从全年来看，仅成都和长沙二手房价格分别上涨5.8%和0.6%。 2023年，所有其他二线城市的二手房价格都将面临压力。

所有三线城市都面临着较大的房价下行压力。 1）新建住宅：三线城市新建住宅价格环比下降0.5%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点。 所有三线城市新建住宅价格环比下降。 降幅较大的城市包括徐州、湛江，降幅均高达1.0%。 从全年来看，2023年91%的三线城市新建住宅价格下降，仅有三亚、遵义、南充三个城市同比小幅上涨或持平。 2）二手住宅：三线城市二手住宅价格环比下降0.8%，环比降幅与上月持平。 所有三线城市二手房价格环比增速均为负值。 降幅较大的有：唐山、无锡、扬州、徐州、温州、洛阳、襄阳、常德、桂林、北海，降幅均大于等于1.0%。 从全年来看，2023年除南充以外的所有城市二手房价格均出现下跌。从全年数据来看，虽然南充的新建房和二手房房价都能保持小幅上涨基金经理，但对于南充本身，房价仍明显低于2021年及之前（2023年南充中心城区新建住宅房价为5992元/平方米，虽然同比上涨1%，但较2021年下降5%，较2020年下降12%）。

12月份各领域产品价格均面临压力。 1）急需产品：90平方米以下新建住宅价格环比下降0.4%，环比降幅比上月收窄0.1个百分点； 二手住宅价格环比下降0.8%，环比降幅比上月收窄0.1个百分点。 2）新装修产品：90-144平方米新建住宅价格环比下降0.5%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点； 二手住宅价格环比下降0.8%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点。 3）产品改善：144平方米以上新建住宅价格环比下降0.4%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点； 二手住宅价格环比下降0.8%，环比降幅比上月扩大0.1个百分点。

投资建议

我们认为，由于当前居民收入和就业预期偏弱，前期部分住房需求透支，居民对新房交付的担忧，房价下跌观望情绪加剧价格方面，房地产市场仍处于底部徘徊，继续脉冲式复苏。 引号。 2024年市场复苏的关键在于购房者对修复的预期。 当前房价下行压力：二手房>新房，成交量表现：二手房好于新房； 总体来看房地产市场，二手房市场“以价换量”趋势明显。 我们预计，短期内大部分城市二手房仍将因库存压力较大而持续承压，但二手房成交量或将受到政策利好提振。

现阶段我们建议重点关注四大主线： 1）无流动性风险、卖地基本面良好的央企：保​​利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发控股、绿城中国。 2）安全系数较高的民营企业：滨江集团、美的地产。 3）触底反弹且较为灵活的公司：金地集团、龙湖集团。 4）城中村改造、保障房建设或REITs相关主题机会：中交地产、城建、中国企业、南山控股。

风险提示：

房地产监管升级； 销售额下降幅度超出预期； 并且融资已经收紧。