尹中立：2020年房地产市场最大特点是分化

●本报记者 焦媛媛

熔盛发展首席经济学家、中国社科院房地产金融研究中心主任尹中立、东方证券首席经济学家邵宇近日接受中国证券报记者专访时表示， 2020年房地产市场最大的特点是分化：房价和租金出现分化，大城市和中小城市房价出现分化，南北城市房地产市场出现分化。 预计2021年房地产平稳增长，结构进一步分化，但分化程度可能收紧。

银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的建立意味着开发企业和抵押贷款整体增速将下降。 但不同银行之间存在差异。 规模较小的商业银行整体影响并不大，可能对短期房地产需求面影响较大。 我国的住房，无论是人均面积还是户均住房，已基本摆脱总量短缺阶段，但结构仍需进一步优化。

结构分化特征明显

中国证券报：受疫情等因素影响，近期楼市呈现出哪些新特点和发展趋势？

尹中立：2020年房地产市场最大的特点是分化，主要体现在以下几个方面：一是房价、租金出现分化。 从数据来看，2020年新建、二手房价格上涨约7%，但租金略有下降。 四个一线城市中，以单位平均租金计算，上海租金小幅上涨2.93%，北京和深圳租金分别下降约4.07%和5.44%，其他城市租金也有不同程度下降。 房价和租金差距最大的应该是深圳。 今年深圳房价大幅上涨，但住房租金却有所下降。

房价上涨而租金下降，这是过去20年来前所未有的。 主要原因与今年的疫情有关。 疫情影响下，服务业受到较大影响，上半年外贸也受到影响。 受此影响，2020年居民收入增速放缓，部分城市居民收入出现下降。 这与一些城市的租金上涨是一致的。 略有下降是一致的。 然而，房价的决定因素不仅取决于居民收入的增长速度，还取决于市场预期。 受宽松货币政策刺激，全球资产价格出现不同程度上涨。 此外财经网，新房和二手房价格倒挂，吸引大量套利资金进入楼市。

其次，大城市与中小城市房价出现分化。 在去年初疫情影响下，2020年2月各城市市场成交量大幅下滑，但随后一线城市恢复速度明显快于其他城市。 前11个月，一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比上涨约8.2%，成交量价双双实现正增长。 但二线城市成交量同比下降约2.6%，三四线城市成交量下降约7.7%。

南北城市房地产市场再次分化。 从交易量来看，珠三角、长三角城市群二手住宅交易量同比增长超过10%，环渤海城市群同比小幅下降，环渤海城市群二手住宅交易量同比小幅下降。哈长城市群两个核心城市成交量同比下降约24%。 长三角、珠三角城市二手房价格普遍上涨，其中深圳及周边观汇涨幅最高。 长三角无锡、上海、南京、杭州等城市房价涨幅均超过7%。 北方城市中，除少数城市价格小幅上涨外，其余城市价格均下跌。

房地产市场的南北分化体现了区域经济格局的走向，而今年的疫情更是进一步加剧了这一趋势。 从近几年的经济增速来看，南强北弱的格局持续不减，预示着房地产市场的南北分化仍将持续。

邵宇：2020年房地产行业出现V型反转，房地产开发投资起到了稳定经济增长的作用，房地产也是经济的“压舱石”。 数据显示，今年楼市销售量和面积均创历史新高。 但随后房地产三大指标增长乏力。 下半年一手住房销售月度成交指数、二手房月度成交指数和土地市场月度成交指数均没有进一步上涨。 未来，在“房子是用来住的、不是用来炒的”、“三条红线”下的紧杠杆也开始落地的背景下，预计房地产市场将平稳增长，结构将会出现分歧。

2021年，从二手房价格来看，一线城市的需求依然非常旺盛。 考虑到全球相对宽松的货币环境，2021年一二三线城市分化的趋势应该会持续，但程度可能会收紧。

创新审慎管理体系

中国证券报：银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的建立将对房地产市场产生哪些影响？

尹仲立：为了实现房地产市场和实体经济均衡发展，中央不仅对住房制度改革做出了部署，而且在短期政策上也开始采取措施。 2020年8月出台房地产开发企业财务指标“三条红线”房地产市场，2020年底出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

无论是对房地产开发企业财务指标设定监管红线，还是对商业银行房地产金融业务设定监管红线，都是我国宏观审慎管理体系的创新，在国际上没有先例。 这两项监管制度将对房地产市场产生深远影响。 我们不能简单地将其理解为打压房地产市场。 但这些政策实施之初，会对房地产金融边际产生收紧作用。 它不仅会对房地产行业产生影响，也会对其他行业产生深远的影响。

“三条红线”无疑将倒逼房地产开发企业改变过去的“三高”经营模式（高负债、高杠杆、高周转），包括头部龙头企业房地产市场，也必须放慢扩张速度，实现稳健发展。运营。 小型房地产开发企业被市场淘汰的风险加大。

对商业银行房地产金融设定考核要求，意味着未来房地产贷款增速必须与其他贷款增速保持一致。 过去几年，房地产贷款增速一直在20%左右，远高于其他贷款增速（12%）。 这意味着开发公司和抵押贷款的整体增速肯定会下降，但不同银行之间会有差异。

邵宇：近期出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，将对整个房地产需求和个人贷款总量产生较大的抑制作用，可能对房地产需求端产生重大影响在短期内。

中国证券报记者：近日召开的中央经济工作会议强调，2021年必须解决大城市突出的住房问题，其深刻含义是什么？

尹仲立：当前我国住房问题的突出矛盾主要体现在大城市新公民的住房问题。 从城市发展趋势来看，人口趋于向大城市集中，但我们的土地供应指标却往往控制大城市的发展，造成土地与人口的错配。 大城市的地价上涨过快，很多年轻人的住房问题无法通过市场化的方式解决。 为此，中央强调“深化户籍制度改革，完善财政转移支付、城镇新增建设用地规模与农业转移人口城镇化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快推进农业转移人口城镇化。”

从经济运行的角度来看，促使中央改革住房制度模式的原因与经济发展进入新的发展格局有关。 新发展格局下，经济增长主要动力必须高度依赖国内消费需求。 在房价持续上涨的压力下，房地产市场对其他消费品市场的“挤出”作用日益加大。

邵宇：当务之急是为新居民，包括大学生、新就业人员提供更多保障性住房。 大城市的高房价让新居民很难走上置业之路，缺乏对城市的归属感和融入感。 如果他们透支购买高价房产，就会减少消费，影响生活质量。

下一步要以增收节支为重点。 一方面，增加土地和保障性住房供应，特别是增加郊区农村建设用地供应。 目前只用于出租，因为我们担心直接用于商品房会影响现有的房地产价格体系。 另一方面，可以通过适当加大持股税制改革出台力度，抑制投资需求，有效释放股票供给，减少空缺来解决这一突出问题。

扩大保障性租赁住房供应

中国证券报：未来住房租赁市场的发展将发生哪些变化？

尹仲立：不久前召开的中央经济工作会议明确提出，要高度重视保障性租赁住房建设，规范长租住房市场发展。 我认为，中央经济工作会议精神同《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》是一致的。 因此，理解中央经济工作会议精神，必须分析“十四五”规划中提出的住房制度和房地产政策的逻辑。

“十四五”规划建议中，除了继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”外，还强调“切实增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索和解决住房问题”。支持按照规划利用集体建设用地建设租赁住房，完善长效租赁政策财经网，扩大保障性租赁住房供应。 这些内容的核心思想是提高保障性住房在住房供应中的比重，完善住房制度。

1998年以后，由于房改是在住房短缺的背景下进行的，一开始就以商品房建设为重点，对保障性住房特别是保障性租赁住房的配套体系重视不够。 党的十九大以来，中央开始高度重视保障性住房体系的建设和完善。 增加保障性住房供应的最大问题是土地成本的控制。 “十四五”规划提出“探索支持按照规划利用集体建设用地建设租赁住房，完善长期租赁住房政策，扩大保障性租赁住房供给”。 事实上，就是住房制度改革和土地制度改革结合在一起。

邵宇：最近，一些长租公寓模式已经变成了金融模式，甚至是庞氏骗局。 长租住房市场并不是暴利领域，需要可靠的运营和较低的融资成本支撑。 吸取教训，杜绝套利投机机构，在规范准入的同时，做好政策优化和长期金融支持的准备。 “租售并举”政策实施已经五年了。 各城市要结合自身市场情况，进一步推动和完善住房租赁市场健康发展。

中国证券报记者：有人认为，房地产拐点将在“十四五”期间到来。 你怎么认为？

邵宇：从销售、开工、拿地等指标来看，房地产市场一直在高位盘整。 我国的住房从人均面积、户户数来看，已基本告别全面短缺阶段。 但结构仍需不断优化。 住房刚性需求将集中在人口较多的城市群。 这些地区的住房供应量会增加，改善型需求，即人均面积更大、居住环境更好、科技含量更高的升级换代住房需求将持续存在，空间巨大。