2020年第三季度全国地价整体运行稳中有升

由于房地产市场面临宏观经济影响的压力，我国房地产行业虽然整体呈现欣欣向荣的态势，但增速有所放缓。 展望“十四五”，中国社科院预测，住房拐点将会到来，即住房销售绝对量将下降。

房地产行业虽然蓬勃发展，但增速却有所放缓。

——地价整体增速放缓

2020年11月16日，中国土地勘察规划院发布《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》； 《报告》指出，2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期上涨1.65%。 %，增速比上季度回落0.40个百分点。

总体来看，全国土地价格总体运行平稳、上涨。 综合来看，住宅、工业用地价格环比持续上涨财经网，商业、服务业用地价格环比增速有所回升。 其中，综合、住宅用地价格连续两个季度环比增长。 商业用地价格环比增速在连续四个季度放缓后回升。

中国土地勘察规划院数据显示，2020年第三季度，商业、住宅、工业用地价格同比涨幅分别为0.13%、2.81%和0.94%，分别比上季度下降0.41、0.30和0.52个百分点。 。 其中，住宅用地价格同比增速连续十个季度放缓，综合及商业用地价格同比增速连续九个季度放缓，工业用地价格同比增速已连续四个季度放缓。

《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出，2020年第四季度，房地产方面，资金监测和融资管理新规或将加速房企发展调整和运营策略； 热点城市调控政策适度收紧将有利于市场理性运行。 此外，2020年四季度，全国城市地价环比增速仍呈现小幅上涨趋势。 住宅用地价格总体保持平稳上涨，热点地区和部分热点城市住宅用地价格环比涨幅回落。

——房地产开发投资额近年来保持9%的增速

从开发投资增速来看，2010年至2015年，经历国家严格调控后，我国房地产开发投资规模呈现持续下降趋势。 2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。 2019年，我国房地产开发投资13.22万亿元，同比增长9.9%； 2020年1-11月，房地产开发投资12.95万亿元，同比增长6.8%。

——商品房销售金额和面积逐年增长。

由于房地产市场受到宏观经济影响的压力，2018年我国商品房销售额15万亿元，同比增长12.2%，增速保持下降趋势。 2019年，全国商品房销售额15.97万亿元，同比增长6.6%； 2020年1月至11月，商品房销售额14.9万亿元，同比增长7.2%。

2010年至2020年，我国商品房销售面积与商品房销量走势一致。 在政策调控背景下，虽然2017年以来商品房销售面积呈现逐年上升趋势，但增速逐年放缓； 2019年甚至出现负增长，实现销售面积17.16亿平方米中国房地产市场，同比2018年下降0.1%。 2020年1月至11月，全国商品房销售面积15.08亿平方米，同比增长1.3%。

——中国已进入“万元”时代

前瞻用历年我国商品房销售量除以商品房销售面积，得到当年商品房均价。 根据商品住宅均价走势测算，我国即将进入“万元时代”。 2019年，全国商品住宅均价为9308.8元/平方米，同比上涨6.53%； 2020年1月至11月，全国商品住宅均价为9878.4元/平方米。

从增速来看，2014年，由于“高库存”，我国商品房平均价格增速回落至1.43%。 2015年至2018年，在“去库存、房改造、降息”等多重利好因素背景下，商品房均价增速惊人。

近年来，在“房子是用来住的、不是用来炒的”的大背景下，增速有所放缓。 2020年12月21日，中国社会科学院金融战略研究所发布《中国住房发展报告（2020-2021）》指出，截至2020年11月，全国平均房价突破万元大关均价达到10071元/平方米，同比上涨7.9%。

——供给侧增速放缓

2010年至2019年，我国房地产行业新开工面积波动加大，2012年之前增速均保持在10%以上。2012年，受国家宏观经济政策严格调控影响，房地产新开工面积全国房地产开发同比下降7.3%。 2013年，全国房地产开发企业新开工面积增至20.12亿平方米。 2014年，国内经济仍处于“三期”叠加的阵痛中，产能过剩问题突出，工业生产价格持续下降。

受此影响，2014年新开工面积17.96亿平方米，比2013年同期下降10.7%。2015年，受房地产库存影响，全年新开工面积15.45亿平方米，同比下降14%。 2016年以来增速一直保持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%； 2020年1月至11月外汇市场，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。

2008年至2019年，我国房地产开发施工面积持续增长，总体增速明显放缓。 2014年以来，施工面积增速进入下行低位； 2019年，我国房地产开发施工面积89.38亿平方米，同比增长8.7%； 2020年1月至11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。

2008年至2014年，我国房地产竣工面积保持增长，但增速明显放缓。 竣工面积放缓主要受建设周期和本期房地产整体环境影响。 2015年完成开发面积10亿平方米，同比增速-6.9%； 以此计算，2018年竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。 2019年财经网，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%； 2020年1月至11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。

——房地产市场仍是卖方市场

2010年至2020年11月，中国房地产开发企业竣工面积与商品房销售面积之比整体呈下降趋势。 从“竣销率”来看，2014年以来，除2019年外，房地产“竣销率”均呈现下降趋势。 2020年1月至11月，“竣工率”下降至39.23%。 这说明中国的房地产市场仍然是卖方市场。

——2019年企业500强全额销售额6080亿元

中国房地产业协会2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强评价研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次位列第一。 2019年第一，全年销售额6080亿元。 碧桂园上升一位至第二位，万科排名第三。 前三名企业的满额销售额均突破6000亿元。 融创、中国海外、保利、龙湖、新城、华润、富力分别位列第四至十名。 中国海外的排名较2018年上升一位，十大房企整体排名较为稳定。

从地区来看，华东地区占比38.0%，同比下降； 华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比增长，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比增长-年。 华东、华南、华北地区企业数量占比72.0%。 2019年后西部地区企业占比持续提升，发展势头良好。

住房拐点将在“十四五”期间到来

2020年，房地产行业整体调控政策呈现先松后紧的节奏，房地产市场调控政策与救市政策并存。 展望未来，“房子是用来住的、不是用来炒的、因城施策”的大背景仍将是实现稳地价、稳房价、稳预期调控目标的主基调。

根据《中国住房发展报告(2020-2021年)》，一是2021年全国平均房价上涨5%左右； 二是商品房销售面积同比增幅有望保持正增长并创历史新高； 三是房地产投资增速有所下降，维持在7%左右； 第四，中心城市、都市圈和城市群复苏良好甚至过热，而其他城市复苏较慢，有的城市甚至陷入衰退。 差异化可能有点扩张； 五是市场风险有望进一步下降，但仍存在涨跌风险。

此外，中国社科院预测，“十四五”期间，住房拐点将到来。 《报告》指出，虽然总量可能下降，但基数较大，住房需求、供给、投资总量仍然较大。

从家庭类型来看，虽然中高收入家庭的住房可能存在过剩，但中低收入群体的住房需求，特别是保障性住房，仍存在巨大缺口。 总体来看，差距主要集中在都市圈和城市群副中心、周边大中小城市和小城镇； 二线城市； 中西部地区经济快速发展、交通便捷的三、四线城市以及休闲、旅游、文化城市。

更多数据请参阅前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测及投资战略规划分析报告》。 同时，前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商、IPO募资等服务。 投资可行性研究和其他解决方案。