2023年商品房销售面积下降8.5%保交楼效果持续显现

1月17日房地产市场，国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况。

从数据看，2023年1月至12月，商品房销售面积及销售额、房地产开发投资、房地产企业到位资金等指标累计降幅较1月至11月持续扩大。 其中，商品房销售面积创2012年以来新低，销售创2016年以来新低，开发投资规模创2017年以来新低。但2023年12月，商品房销售面积同比增长环比增长41.6%。

值得注意的是，国家统计局局长康毅在国务院新闻办新闻发布会上回答记者提问时表示，房地产市场出现两个积极变化。 一是2023年房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄。 8月以来，新建商品住宅网上签约登记量普遍回升，新建、二手房成交量均温和增长。 二是房地产竣工面积快速增长，“保交付”工作稳步推进，成效不断显现。

商品房销售面积同比下降8.5%

再看商品房销售情况，国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%； 商品房销售额116622亿元，比上年同期下降6.5%。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，去年1-12月，全国商品房销售面积同比下降8.5%， 1-11月降幅扩大0.5个百分点。 跌幅连续八个月扩大； 商品房销售额同比下降6.5%，降幅比1-11月扩大1.3个百分点。 下半年以来，已连续六个月下跌，且跌幅持续扩大。 2023年12月单月，商品住宅销售面积环比增长41.6%。 结合新房价格跌幅扩大，销量环比好转是开发商为了完成业绩、保护资金链而持续降价促销的结果。 全年商品房销售面积11.17亿平方米，创2012年以来新低，销售额11.66万亿元，创2016年以来新低。

中国指数研究院市场研究总监陈文静也表示，去年12月，地方政策持续优化调整。 北京、上海降低首付和贷款利率，优化普通住房认定标准，促进房地产市场预期回暖。 从市场反馈来看，12月份，在政策有效、企业加大营销力度等因素带动下，全国商品房销量环比回升。 但全年全国商品房销售面积和金额同比持续下降。 降幅较1-11月有所扩大，市场调整压力依然存在。

中国指数研究院监测数据显示，去年12月，重点100个城市新建住宅销售量呈现一定上升趋势。 销售面积环比增长近20%，但同比仍下降17%左右。 2024年1月上半月，50个重点城市新房销售面积同比下降30%以上。 市场活跃度不足，购房者置业情绪依然疲弱。

房地产开发投资同比下降9.6%

从房地产开发投资完成情况看，国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%； 房屋新开工面积95376万平方米，比上年同期下降20.4%； 房屋竣工面积99831万平方米，同比增长17.0%。

李玉佳指出，从前端指标看，2023年1月至12月土地出让金同比下降15%，跌至2017年以来最低水平。1月至12月，土地出让金面积同比下降15%。房屋新开工面积同比下降20.4%。 跌幅连续五个月收窄。 这是受政策支持、信贷支持力度加大、国企、央企拿地增加以及同期基数较低等影响。 2023年，新开工面积9.5亿平方米，规模创2007年以来新低。新开工和土地购置持续回落，导致1-12月开发投资同比下降9.6%，降幅比1-11月份扩大0.2个百分点。 今年以来，降幅已连续10个月扩大。 2023年，发展投资总规模11.09万亿元，创2017年以来新低。

值得注意的是，2023年1月至12月，全国房屋竣工面积同比增长17.0%。 易居研究院研究总监严跃进认为，这是2023年供给侧表现良好的指标，表明各地房产交付情况良好。 2024年，要积极做好楼宇交接保障工作，特别是各项专项资金高效投入。 “专项资金+银团贷款”等工作一定要深入、细致、有效，真正助力保房工作开展。

房地产企业到位资金同比下降13.6%

从房地产企业到位资金来看，国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。 其中外汇市场，国内贷款15595亿元，同比下降9.9%； 利用外资47亿元，同比下降39.1%； 自筹资金41989亿元，同比下降19.1%； 存款及垫款43202亿元，同比下降11.9%； 个人抵押贷款21489亿元，同比下降9.1%。

李玉佳指出，去年1-12月，房地产企业到位资金同比下降13.6%，降幅比1-11月扩大0.2个百分点。 降幅继1-11月首次收窄后再次扩大。 一方面，人们对金融机构的风险感到担忧。 另一方面因素，开工热情下降，融资也出现积极收缩迹象。 其中，国内贷款降幅扩大0.1个百分点； 自筹资金降幅收窄1.2个百分点，连续三个月收窄，主要是龙头国有企业债券融资增加所致。 存款、预付款和抵押贷款降幅均扩大1个百分点。 这表明居民购房意愿以及加杠杆购房意愿都在下降，这意味着12月份商品房销售仍处于较低水平。

值得注意的是，近日，住房城乡建设部、国家金融监管总局印发关于建立城市房地产融资协调机制的通知，更加精准支持房地产项目合理融资需求。 陈文静认为，如果相关扶持政策真正落实到位，房地产企业的资金压力有望逐步改善。

房地产市场出现积极变化

展望2024年，陈文静认为，房地产市场复苏的步伐仍取决于购房者对住房的预期能否改善，短期内新房市场仍存在一定的调整压力。 根据《中国房地产行业中长期发展动态模型》，中性预期下，2024年全国商品房销售面积同比下降5%左右； 乐观预期下，如果2024年经济持续复苏，购房意愿提升，城中村改造将如期进行，销售或将实现小幅增长。 随着央行恢复房贷补充贷款（PSL）以及广州首张房票的实施基金经理，“三大工程”配套政策正在加速落地，预计将为2024年房地产开发投资提供一定支持。由于销售市场复苏缓慢，全国房地产开发投资下降的趋势可能难以改变。

不过，康毅在国新办新闻发布会上回答记者提问时表示，从目前的情况看，房地产市场出现了一些积极的变化房地产市场，主要表现在两个方面：一是房地产价格回落。房地产投资、销售等指标收窄。 2023年，房地产开发投资比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点。 房地产开发企业到位资金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3个百分点。 商品房销售降幅明显收窄。 2023年，全国商品房销售面积比上年下降8.5%，销售量下降6.5%。 虽然均呈下降趋势，但降幅较上年分别大幅收窄15.8和20.2个百分点。 8月以来，新建商品住宅网上签约登记量整体回升，12月较8月增长20.2个百分点。 从70个大中城市监测情况看，新建、二手房成交量温和上涨。 二是房地产竣工面积快速增长。 “保交房”工作稳步推进，成效不断显现。 2023年，房地产开发企业房屋竣工面积比上年增长17%。

康毅认为，房地产市场长期健康发展具备了比较好的基础，主要有两个原因。 一是城镇化数量和质量还有很大提升空间。 2023年城镇化率为66.16%。 与发达经济体80%左右的水平相比，仍有十多个百分点的提升空间。 中国的城镇化仍处于持续发展过程中。 五年来，城镇化率年均提高0.93个百分点。 每年将有超过1000万农村居民进入城镇。 新公民规模较大，也会带来大量的新建住房需求。 从存量来看，虽然我国人均住房面积已经很大，但不少房屋功能、结构不合理。 许多人对改善住房有迫切需求，这也将形成房地产市场的重要推动力。

二是构建房地产开发新模式潜力巨大。 房地产开发新模式正在积极构建。 这是解决房地产发展问题、促进房地产健康发展的根本之策。 其中，保障性住房建设、休闲应急公共基础设施建设、城中村改造等进展迅速。 随着这些项目的大力有序推进，将有利于解决群众住房生活“急、难、急”的问题。 同时，还将带动房地产相关投资和消费，促进房地产市场健康发展。