长沙2022年的房地产市场，看完你就懂了

作为行业从业者，每个人都会对行业和市场动态高度敏感，也会有基本的判断和认识。 长沙房地产市场，全国房价洼地，也是坚持住房是用来住的、不是用来炒的政策、调控力度最强的城市。 作为响应政策的尖子生，也吸引了多个城市的住建部门前来学习。

对于整个房地产市场的走向和分析，网上有很多意见。 每个人似乎都有一个正确的观点，这会让人一时困惑。 听了这么多大道理，我还是过不了好日子。 这时，韩寒导演的电影《终局之战》中的一句经典台词再次浮现在脑海中。 房地产市场就像足球。 赛前进行再多的分析都是没有用的。 结果总是出人意料。 听了这么多企业家和影响者的意见后，仍然有很多人错过了买房的机会并后悔不已。

今天，我作为一名一线营销人员，从底层角度剖析2022年长沙的房地产市场。 观点不高远，用词简单直白。 我只是希望更多的人能够理解。 即使回头发现自己错了，也可以脚踏实地地打自己的脸，而不是用繁琐的言语寻找借口。

关键词：两极分化严重

第一个两极分化是销售：热门卖家保持不变，尴尬卖家保持不变。

为什么？ 目前在售项目中，除了少数豪华项目拉大价差外，主城区项目之间仍然几乎没有出现较大价差。 但长沙城市布局尚未充分发展（城市规模较小），地铁网络尚未完全形成，教育资源相对不均。 具有资源优势的楼盘仍将畅销。 资源相对有限的项目仍将面临销售困难。 请这部分项目营销经营者做好心理准备，你的老板肯定会把你和其他项目进行比较。 到时候，我的话也许对你有用。

第二个两极分化是市场份额的分化

长沙不少房地产企业近两年发展迅猛。 知名企业有XDA、XLI、Xtai、Xguang Cheng、Jiaxye、Xrong、Xsheng等，也有一些小型房地产公司。 仅这些公司就有很多房地产项目。 即使有一天这些项目再次推出，估计购房者仍会心有余悸。 淘汰化学品不会太理想，市场份额也不会太高。 去年，徐汇在湖南的销售额达到100亿，预计今年不会超过这个数字。 但有一点是，前几名企业的总销量将远远占据市场总成交额的大部分。 这就是所谓的 80/20 规则。 这从当地的拍卖市场就可以看出。 今年，徐汇、龙湖、万科等房企将继续蚕食长沙市场份额，进一步压缩中小房企的生存空间。

第三个极化是价格预期

随着销售形势两极分化，销售政策自然也会出现分化。 此外，公寓持续暴跌、爆发式房企不断增多等因素进一步打击了购房能力较差的购房者的信心。 再加上一些正走在爆发式增长之路上的高营业额、高杠杆房企的贱卖，这无疑会挫伤不少购房者对这个市场的信心。 这也意味着刚需房产的客户心理预期会降低期货市场，至少房价涨幅预计不会那么快。

另一方面，由于长沙长期限价房地产市场，进一步压缩开发商利润，近年来长沙出现了房屋交房时必须维权的现象。 最可笑的是，为了节省成本，连人工湖都变成了油漆。 长沙市场就曾发生过这样的事情。 而且，由于长沙房价较低，不具备建造豪宅的基本条件。 因此财经网，这两年长沙市场上的优质豪宅并不多。 这也是为什么韵达的顶级豪宅，以及近期华润、万科、徐汇等长沙所谓的超豪项目，自开业以来一直热销的原因，也就不难理解了。 这些有钱人用他们的钱买不到他们想要的房子。 他们已经等太久了。 此外，2022年首场土地拍卖即将启动，多块地块争夺品质、不限价地块，豪宅价格或将进一步提升价格预期。 其实，这也是正确的。 我们需要拉大这些富人之间的差距，让他们为当前的金融做出一些贡献。 最好在不限制购买的情况下进一步扩大差距。 让有钱人买吧，反正和我们穷人没有关系，而且还可以带动产业和GDP。

2022年土地拍卖

第四个极化是区域性的

这种两极分化与第一种销售分化有些类似，但也有区别。 长沙市政府的2035规划提到了几个新的部分。 美二、会展、大王山、南方新城、高铁西线等热点区域的价值将持续上升，吸引更多开发商入驻，其成熟度也将加快。 而那些多年来一直在谈论它的人仍然不温不火，只打雷不下雨的板块的价值和成熟度还需要时间。

红线以内的区域是买房时主要考虑的区域。

这两天刚好看到合肥本地拍卖限价。 差距确实很明显。 合肥限价为长沙限价。 因此，长沙房价稳步上涨是板上钉钉的事，与兄弟城市差距如此之大，实在令人尴尬。 因此，刚需或者刚换的客户，如果符合条件的话应该尽快领取。 省会做强的战略只会吸引更多的产业和人口，所以长沙的房价不会大幅下跌。

房地产是一个具有明显周期的行业。 这个周期从2016年的去库存开始，已经持续了6年。 这六年也是长沙房价上涨最快的六年。 按理说，现阶段应该进入横盘期。 然而，房地产投机无法持续。 限购、限价、限售等行政措施导致房价稳步上涨，而且上涨速度较快。 可怕的是供应量和交易量不但没有下降，反而有所增加。 确实，很多业内人士和购房者都无法理解。 就像政策控制饥饿营销一样。 或许政府也知道，如果这个横盘期到来，长沙的房价可能真的会被冻结，所以会在到来之前将房价推向合理的位置，最终收获一波开发商和购房者的青睐。 韭菜，把多年没有起色的土地财政用到最后阶段。

提高豪宅价格，让长沙更加国际化。 稳定刚性需求，改变产品价格，让长沙人永远幸福。