（何广涛博士）房地产企业销售精装房主要都涉及哪些税费？

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随着人们生活节奏的加快和房地产市场的不断发展，房地产公司在建造和设计上越来越倾向于人们对房屋的需求。 因此，精装修房的销售也应运而生。 那么房地产公司出售精装修房涉及哪些税费呢？

一

增值税

根据国发〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视为销售服务、无形资产或者房地产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但是用于公益性或者针对公众的服务除外。

（二）单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产给其他单位或者个人的，但是用于公益事业或者面向社会公众的除外。

（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

因此，根据上述规定，房地产企业销售全装修房屋，且《商品房销售合同》中载明的装修费用包含在房价中的，应按下列规定计算缴纳增值税： 10%的税率与房地产销售一起。

另注：如果房地产公司在出售精装修房屋的同时，还赠送家具、家电，由于这部分在税法上不被视为赠与，因此不需要视为销售，也不需要单独定价。 但如果房地产公司将精装修房的销售和房屋内的家具、家电等分开开具发票，则精装修房将作为房地产销售适用10%的税率，并按16%的税率计算。 %税率适用于房屋内作为销售货物的家具、家用电器等。 税率。

二

土地增值税

根据国税发[2006]187号文第四条规定，房地产开发企业出售装修好的房屋时，装修费用可以计入房地产开发成本。

因此，房地产开发企业销售装修房屋时，以建筑物、构筑物为基础，因搬迁后性质、形状或者功能发生变化的装修费用，可以计入房地产开发成本，在房地产开发成本中扣除。土地增值税税目可加计扣除20%。 但对于可移动的移动设施（如可移动的家用电器、家具、生活用品、装饰品等），无论收入多少，相关成本费用均不得扣除。

三

印花税

根据财政部、国家税务总局财税[2006]162号《关于印花税若干政策的通知》第四条规定，以产权转让为基础的商品房销售合同征收印花税文件。

因此，房地产企业销售全装修房屋时，应以《商品房销售合同》载明的销售总价（含装修、设备等）作为印花税的计税价格。 印花税以产权转让文件为依据，按0.05%的适用税率计算缴纳。

四

公司所得税

根据国税发（2009）31号文第二章规定，开发产品销售收入的范围为开发产品销售过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物和其他经济利益。 企业正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。

因此，房地产企业销售全装修房屋时，应以《商品房销售合同》规定的销售总价（含装修、设备等）作为企业所得税收入的应税价格，减去合理的金额。成本和费用（包括装修）。 、设备等直接费用）为应纳税所得额，按25%（或企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。

成立独立核算的装饰公司

另：购买房屋的业主请注意，根据国家税务总局《关于受理精装修房屋契税计算价格问题的批复》的相关规定，房屋销售契税计算价格为房屋买卖合同总价，以及购买和装修房屋的，还应包括装修费用。

因此，客户购买房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房销售合同》载明的销售总价（含装修、设备等）作为计算契税的计税价格。 。

在很多实际操作中，一些房地产企业为了规避销售限价或者其他涉税原因，会做出以下两种行为：

1、强行把毛坯房变成精装修房：即房地产公司在与业主签订商品房销售合同的同时，又与业主签订装修合同。

（一）第一种操作方式：房地产公司将装修业务作为价外费用计入房地产销售，并按“房屋销售”开具5%（或10%）的“房地产销售”发票。售价+装修费”。 缴纳相关的增值税、土地税、企业所得税等。此操作可以使增加的装修费用正常计入房地产开发成本。 这样会增加建筑成本，同时适当提高房屋的售价，从而可以补偿增加的建筑成本。 相应的装修费用也可以在计算土地增量时额外扣除，从而达到节税的目的。 但这种操作最大的问题是，业主的网上合同（原本是毛坯房）无法获得房管局的登记和审批。 在实际操作中，这种操作方法一般很难实施。

（二）第二种经营方式：房地产企业将房地产销售和装修业务视为一家公司的两项业务，即并行经营，分别开具发票和纳税。 即：销售房地产开具5%（或10%）的“房地产销售”发票，装修业务开具3%（10%）的“建筑施工”发票。

本次经营的涉税风险：①增值税：房地产公司与销售房产、装修业务分开开发票、单独纳税。 税务局将房地产公司的装修收入认定为销售房地产的价外费用，按照销售房地产统一开票缴纳税款； ②土地增值税：装修收入也确认为销售房地产的销售收入，参与土地增值清算。 当然，装修费用也可以另外扣除。

2、强行将精装修的房间分成两部分。 也就是说，签订了两份合同。 一是房地产公司与业主签订的商品房买卖合同。 内容仅涉及毛坯房本身，采用标准合同； 增值税、土地税、企业所得税等按照销售合同注明的房产价格缴纳。 另一种是独立装修合同。 即：房地产公司将装修业务剥离，成立独立核算的装修公司。 独立装修公司与业主签订装修合同。 按装修合同规定的装修价格缴纳增值税、企业所得税等。

由于装修业务不涉及土地增值税，因此装修业务的增值税金额不会作为房地产企业销售房地产计算土地增值税的依据，从而降低土地价值——增加税收负担。

“卖精装修房”和“买房免装修”的税收有什么区别？

一

关于“卖精装修房”和“买房送装修”的增值税问题

（一）精装修房销售

国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计算税款，并扣除房地产项目相应金额根据取得的总价和价外费用计算当期销售量。 销售额按地价后的余额计算。

财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人同时销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产的，遗产期货市场，适用不同的税率或征收率。 不同税率或征收率的销售额应当分别计算； 如果不单独计算，则适用较高的税率。

第四十条规定，销售活动同时涉及服务和货物的，为混合销售。 从事商品生产、批发、零售的单位和个体工商户混合销售活动，按照商品销售额缴纳增值税； 其他单位和个体工商户的混合销售活动基金经理，按照销售劳务缴纳增值税。

第十四条规定，有下列情形之一的基金经理，视为销售服务、无形资产或者房地产：

一、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益性或者针对公众的服务除外。

2.单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产给其他单位或者个人，但用于公益事业或者面向社会公众的除外。

3、财政部、国家税务总局规定的其他情形。

根据上述规定，（一）销售精装修房屋的房地产企业：

①《商品房销售合同》中注明的装修费包含在房价中的，装修费属于房价的一部分。 作为房地产开发企业一般纳税人，销售房地产的所有价款均按10%的税率计算缴纳增值税；

②单独标明装修费的，销售带装修的房产属于销售业务。 商品房也是房地产企业的存货，但不是增值税概念上的商品。 因此，既不是混合销售，也不是并行经营，即使单独标明金额或单独签订合同，也应按照收到的全部价款（含装修费）计算并按10%的税率缴纳增值税。出售房地产（这也符合原国税函[1998]53号的精神，虽然废止了）。

（二）房地产公司出售房产并提供装修的，该装修不属于无偿赠与，不需要视为销售。 收到的全部价款将按房地产销售的 10% 税率计算并缴纳增值税。

注：如果房地产公司在销售精装修房的同时赠送家具、家电，则不属于税法中的无偿赠与，不需要像赠送装修一样被视为销售； 但如果房地产公司销售精装修房，且房屋内的家具、家电等单独开具发票，则精装修房作为房地产销售适用10%的税率，税率为16%税率适用于房屋内作为销售商品的家具、家用电器等（视为兼营）。

二

关于“出售精装修房”和“购买精装修房”的土地增值税问题

国税发[2006]187号文第四条第四款规定，房地产开发企业出售装修好的房屋时，装修费用可以计入房地产开发成本。

根据上述规定，房地产开发企业销售的精装修房屋的装修费用应当计入房价。 无论是否单独开发票，装修费用均可计入房地产开发成本房地产装修，作为土地增值税的扣除项目，并可加计20%。 扣除。 但可动的动产设施（如可动家电、家具、生活用品、装饰品等）不构成项目主体，不符合土地增值税扣除项目内容，不能作为成本项目扣除。

房地产企业出售房产用于装修的，不取得装修部分收入，无需将其作为销售作为土地增值税应税收入。 出售房屋后发生的装修费用只能按实列支为销售费用的一部分，而土地增值税之前扣除的期间费用则按比例计算，而不是按实际列报。

三

关于“销售精装修房”和“购买免装修房”的印花税问题

财税[2006]162号文第四条规定，以产权转让文件为依据的商品房销售合同征收印花税。 财产转让文件应按文件记载金额的0.5%加贴花。

《印花税暂行条例》规定，建筑安装工程承包合同和购销合同按0.3%征收印花税。

《花卉税暂行条例实施细则》规定，同一凭证包含两个以上经济项目，适用不同税目、税率。 分别记载金额的，分别计算应纳税额，相加后折减税款总额。 ; 如果未单独记录金额，则按照较高的税率计算抵扣税额。

根据上述规定，房地产企业销售全装修房屋时，《商品房销售合同》中注明销售总价包含装修费的，全部价款以房产过户文件为准：计算印花税的依据，以及50,000的贴花； 《商品房销售合同》中单独注明房屋款和装修费的，房屋款部分以产权转让文件为计算印花税的依据，按0.5%加贴水，装修费部分按建筑安装工程合同执行。 贴花十分之三（如家具、家电单独注明数量，则按购销合同贴花万分之三）； 如果出售房产用于装修，则仅以房产转让文件作为全价计算印花税的依据，贴花以万为单位。 只能贴花装饰的四分之五。 装修金额没有单独说明，也没有单独签订合同，因此不需要贴花。

四

关于“卖精装修房”和“买房送装修”的企业所得税问题

国税发[2009]31号文第二章第五条规定，开发产品销售收入的范围为开发产品销售过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物和其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的一切资金、费用及附加，包含在开发产品价格中或者企业开具发票的，均按规定确认为销售收入； 未包含在开发产品价格中由企业开具发票的，其他征收部门和单位开具的发票可作为收汇资金管理。

企业正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。

国税函[2008]875号规定，企业以买一送一等方式销售自有商品的，不属于捐赠。 销售总额按照各项商品公允价值的比例进行分配和确认。 收入。

根据上述规定，房地产企业销售全装修房屋时，无论《商品房销售合同》中是否单独约定装修费，均应将其全部价款作为企业所得税收入的应税价格。 ，减去合理的成本和费用（包括装修）。 、设备等直接费用）为应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 如果房地产企业出售房产并赠送装修（或家电），类似于买一送一。 它不需要被视为销售。 可按总价确认计算缴纳企业所得税。 发生的装修费用将在销售费用中扣除。 能。

吴

“销售精装修房”与“购买免装修房”的契税问题

国家税务总局《关于受理精装修房屋契税价格的批复》规定，房屋销售契税价格为房屋销售合同总价。 对于装修的房屋，还应计入装修费用。

根据上述规定，客户购买房地产公司销售的全装修房屋时，无论《商品房销售合同》中是否单独载明装修费，均以全价作为计算依据契税； 契税根据房地产公司销售房地产的情况计算。 对于装修，不单独缴纳装修费，可以按照缴纳的房价作为计算契税的依据来计算契税。

土地

“销售精装修房”、“购买免装修房”附加税费

城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加按实际应纳税额乘以适用税率计算城建税（7%或5%或1%） 、教育附加费（3%）、地方教育附加费（2%）。 也就是说，这取决于增值税的差异和相似之处。

七

“卖精装修房”与“买房白装修”之间的房产税问题

国税发[2003]89号规定，房地产开发企业开发的商品房在销售前属于房地产开发企业的产品，因此，房地产开发企业建造的商品房不征收房产税。企业在出售之前。 ; 但房地产开发企业出售前已使用、出租、出借的商品房，应当按照规定征收房产税。

根据上述规定，房地产出售的精装修房屋，如果在出售前已用于自用（如售楼处），则应申报缴纳房产税。 房产税的计算依据自然包括房产的所有成本（即包括装修费）； 如果售前不是自用，就不涉及房产税问题，也就是说，无论是“出售精装修房”还是“买房提供装修”，都不会有房产税务问题。