房地产价值评估装饰装修评估过程中的具体操作程序及方法

【摘要】在我们日常接触的房产评估业务中，我们对住宅、商铺等房产的评估范围已经包括了房屋的内部装修。 装修常作为比较法、收益法等方法计算中的指标因素。 它不需要在单独的列中计算翻修的具体价值。 那么当客户需要对房屋的装修部分进行评估时，我们应该遵循哪些原则和程序，选择合适的评估方法，才能估算出准确的装修价值呢？ 本文结合本人在实际工作中接触到的相关装修评估业务财经网，探讨评估过程中的具体操作流程和方法。

关键词：房地产价值评估、装修及装修评估成本法

1、了解房屋装修及估价需求

1. 基本概念

房屋装修是工程竣工后，进一步完善房屋主体结构，美化建筑物内外表面和空间的过程。 工程一般分为室外装饰工程和室内装饰工程。 室外装饰工程为外墙装饰，通常根据不同的设计要求采用玻璃、石材、外墙涂料等进行施工； 室内装饰工程主要包括：装饰（吊顶、墙面、地面装饰）、安装（水电线路、空调管道铺设）、道路及通风管道铺设、弱电线路及点位设置、防水、照明及卫浴安装， ETC。）。

2、装修、装潢的估价要求

根据我们接触过的房屋装修、装修工程评估业务，评估原因可以总结为以下几点：

（一）房屋征收补偿的需要

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定：评估被征收房屋的价值，应当考虑房屋的位置、用途、建筑结构、房龄、建筑面积和建筑面积。​可能影响被征收房屋的被征收房屋、土地使用权等。 价值因素。 被征收房屋的室内装修价值、机器、设备、材料等搬迁费用以及停产停业损失的补偿股票市场，由征收当事人协商确定； 协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。 根据该规定，评估机构可以承办房屋室内装修价值评估业务。

（二）房屋租赁纠纷

常见的就是出租人提前终止租赁合同，承租人投入资金装修房屋。 承租人为了申请赔偿，委托评估机构确定房屋装修、装修的价值。

（三）房屋装修合同纠纷或对装修工程质量有异议并要求评估的

合同纠纷主要是由于甲乙双方在装修工程过程中意见不合，或一方违反合同规定，导致装修进度暂停而引起的。 如果装修工程中双方发生争议，需要确定赔偿金额的，需要委托专业评估机构确定装修部分的现值。

（4）因房屋损坏或其他原因申请赔偿时，需要对房屋装修价值进行评估

此类属于人为因素等因素造成的房屋损坏。 业主在申请赔偿时，需要确定装修的残值。

2.评估方法的选择

根据《房地产估价准则》，房地产估价方法一般选用比较法、收益法、成本法等。 在房屋装修评价过程中，可以分别分析上述方法的适用性。

1、比较法

比较法是选择一定数量的可比实例，与评估对象进行比较，根据各种因素的差异对可比实例的交易价格进行处理，从而得出评估对象的价值或价格的方法。 在装修评估中，评估对象的装修往往根据业主的经济状况、生活习惯和喜好等呈现出各种类型的装修风格，个性化程度很高。 与评估对象相似的可比案例很难收集，个别因素修正时往往很难找到可量化的标准，修正的幅度也很难确定。

2、收益法

收益法是预测评估对象的未来收入，并利用收益率或资本化率和收入乘数将未来收入折算成价值，从而获得评估对象的价值或价格的方法。 一般情况下，一套商品房装修完成后可以给出租人带来收益，因此房屋装修装修工程的价值可以用收入现值来衡量。 装修材料的耐用度远低于房地产建筑的使用寿命，装修工程带来的收入值呈下降趋势，与房屋租金的上涨相反。 在收益法中单独计算往往比较困难。 剥去装饰部分的价值。

3、成本法

成本法是计量评估对象在价值时的重置成本或重建成本以及折旧，并用重置成本或重建成本减去折旧以获得评估对象的价值或价格的方法。 在房屋装修、装修评估中，直接根据装修、装修工程量计算材料成本，然后减去折旧和其他费用，估算估价对象的合理价值或价格。

综合以上分析，成本法能够更客观地反映房屋装修的价值。 通过对装修工程量进行细分，计算主材料、辅助材料、人工费、管理费、利润、税金等费用，即可得出估价对象在价值点的价值。 。

3、房屋装修评估中成本法的计算过程

在房屋装修评估业务中，常常采用成本法来评估价值。 下面分析成本法计算过程中的主要考虑因素。 首先需要明确的是评估的范围，了解客户的实际需求，然后确定房屋装修装修工程量估算，并对装修装修材料的定价进行分段得出客观合理的评价值。

1.确定评估范围

评估过程中，一般根据建筑装饰部位的分类确定评估内容。 根据建筑物装饰部位的不同，可分为大气室外装饰和室内装饰两大类：

室外：外墙装饰材料：用于所有裸露外墙、阳台等建筑物外部装饰的材料。

室内：①吊顶材料：铝扣板、石膏板、铝方管等；

②内墙材料：壁挂网、乳胶漆、壁纸等；

③地面材料：地砖、木板、地毯等装饰材料；

④隔断材料：不锈钢钢化玻璃隔断、轻钢龙骨石膏板隔断、活动隔断等；

⑤室内装饰用品及配套设备：装饰灯具、空调设备、卫生洁具等；

⑥电气设备材料：变配电系统、照明系统、监控系统、灯具及相关管道等；

⑦给排水：供水系统、排污系统、卫生洁具及相关管道等；

⑧消防：消火栓系统、烟雾喷淋系统及相关管道等。

2、选择装修工程计价方式

房屋装修工程是建设工程中的单位工程之一。 工程计价方法适用于房屋装修工程材料成本的统计和计算。 工程造价计价分为固定费率计价和工程量清单计价两种方法。

①定额计价是指工程成本中材料的直接费用、间接费用、税金、利润的计价形式。 定额定价是根据政府部门公布的各类工程预算定额计算工程成本。 在实际估价业务中，随着装修水平的提高和选材的多样化，固定计价方式往往不能真实反映材料的价格，且难以根据估价对象的实际情况进行修正和调整。 。 因此，为了准确反映装修材料成本，需要制定相关工程量和成本标准，从而得出不同建筑结构和装修等级类别的重置成本公式。

②工程量清单计价流程是根据统一的工程量计算规则，根据具体工程的施工图计算各清单项目的工程量，然后根据获得的工程造价信息和经验数据计算工程造价。 工程量清单由部分工程量清单、计量项目清单、其他项目清单、收费项目清单和税金项目清单组成。 工程量清单计价方法以综合单价为基础，综合单价包括材料费、人工费、机械使用费。 费用、管理费、利润。

工程量清单计价是将各种原材料划分为子项目的单一计算，可以直接反映原材料的成本。 但这通常会增加工作量。 在我们接触到的装修评估业务中，如果评估委托人没有提供待评估房屋的室内装修材料清单，一般采用工料测量的方法来计算材料数量，即：评估范围内的每种装饰材料的价值是评估师通过现场测量得出的。 数量或面积（如隔墙面积、地砖铺设数量等）。 如果估价委托人提供了相关装修材料清单，我们可以在估价委托人的带领下，现场检查、盘点材料的装修状况，并编制材料盘点清单。 在确定单一材料的成本时，可以通过相关网站查看材料价格。 同时，评估人员需要积累丰富的评估经验，能够准确判断装修材料的合理造价。

3、综合考虑人工成本、折旧等因素

①人工成本，即房屋装修、装修过程中所发生的人工费用。 一般来说，是根据当地市场建设项目的劳动力成本来计算的。

②折旧系数是指房屋装修材料（如房地产）因时间和功能而发生的折旧。 一般来说，是指根据各类装饰材料的磨损情况来确定装饰工程的耐久性。 结合装饰材料性能和强度的变化，随着装饰材料的多元化更新，原有材料在某些功能上有所落后。 造成价值损失。

四、增值税税率及征收率

1、工程量和材料价格的确定存在差异

在计算工程量时，我们通常会在比较正规的材料交易网站上查看和比较价格。 对于每个评估师来说，材料价格的确定往往具有很强的主观性，使用成本法计算时结果会有很大差异。 而且，装饰材料的价格更新很快，估价时的预估价格可能与装修时的成本相差较大。 因此，我们应该补充相关知识，多了解建筑装饰工程中各种材料的市场行情，夯实日常装修评估的知识基础。

2、早期的数据采集方式效率低下

在成本法计算过程中，前期工作需要获取评估对象的装饰装修工程量。 房屋装修、装修工程量的计算往往依据装修清单或评估师现场测量、盘点的方法。 计算过程中的数据也是以计值时所统计的工作量为依据的。 在低效的工作模式下，难以保证库存数据的准确性。 目前缺乏相应的装修评价标准。 如果制定更加规范的装修工程量标准，划分装修档次与价值的对应关系，在评估过程中可以将各种装修材料进行分类，参照标准标准股票市场，就会准确有效。 结果很有价值，从而提高工作效率。

5. 结论

目前房地产装修，房屋装修评估尚无针对性的评估标准。 而是参照《房地产估价规范》和建设工程造价进行评估工作。 因此，在每一项实际评估业务中，都应根据实际情况具体分析，才能得出客观、公正、合理的评估结果。 更重要的是需要建立成熟的标准规范体系，使房屋装修评估过程中的操作流程更加规范，评估结果有更加准确的数据支撑。

（国家政策研究东莞市科技处）