（中指·地产）2022年百城房价下行压力突出

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2022年，我国宏观经济面临下行压力。 与此同时，多地疫情复发、多个期房项目暂停等突发因素也会频频发生。 加之中长期住房需求动能减弱，房地产行业将面临前所未有的挑战。 2022年以来，需求侧政策和信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整趋势没有改变。 四季度，多方监管陆续释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。 尽管政策不断向好，但当前居民收入预期偏弱，购房观望情绪并未改变。 加之近期我国优化疫情防控措施，疫情影响还将持续一段时间，房地产市场短期调整压力依然存在。 2023年，疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现全面好转，房地产市场也有望逐步企稳复苏。

（一）价格水平：新建、二手房价格同比均累计下跌。 下半年，价格环比持续下跌，房价下行压力凸显。

图：2021年以来100个城市新建、二手房价格环比变化

新建住宅价格方面，2022年100个城市新建住宅价格将出现自2014年以来七年来首次回落。上半年，新建住宅价格整体呈现企稳、横盘走势。 下半年以来，房价疲软，价格持续下跌。 中国房地产指数体系百城价格指数显示，2022年100个城市新建住宅价格累计下降0.02%，较2021年由升转降。全年100个城市新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅比2021年同期收窄1.55个百分点； 下半年以来，受疫情多点蔓延、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，100个城市新建住宅价格环比下跌。 12月份，100个城市新建住宅均价16177元/平方米，环比下降0.08%。 降幅较11月扩大0.02个百分点。 已连续六个月环比下降。

二手房价格方面，2022年100个城市二手房价格累计下跌，上半年二手房价格呈现横盘走势。 下半年房价下降趋势明显，各月环比降幅持续扩大。 2022年，100个城市二手住宅价格累计下降0.77%。 上半年，100个城市二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期回落2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，月度价格环比继续下跌，且跌幅逐渐扩大。 12月份，100个城市二手住宅价格为15876元/平方米，环比下降0.22%。 降幅较11月扩大0.01个百分点。 已连续8个月环比下降。

图：2020年6月以来100个城市新建、二手房价格环比下降的城市个数变化

从上涨和下跌的城市数量来看，2022年以来，100个城市中新建住宅和二手房价格环比下跌的城市数量均保持在较高水平，其中，二手房价格环比下跌，整体呈现上涨趋势。 12月，百城新建住宅价格环比下降的城市有68个期货市场，比2021年同期增加10个； 100个城市中，二手房价格环比下跌的城市增至80个，已连续5个月超过70个。 从累计房价下跌的城市数量来看，2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手房价格累计下跌的城市有73个。

综合来看，2022年100个城市房价走势偏弱。展望2023年，预计随着疫情好转以及各地“因城施策”逐步见效，重点地区房价首先——而二线城市有望企稳，但可能需要更长的恢复期。 时间。

（2）交易规模：重点100城市新房交易同比下降近40%，创2015年以来最低水平

统计局数据显示，2022年1月至11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售量11.9%万亿元，同比下降26.6%。 11月份，全国商品房销售面积和金额同比仍下降20%以上，房地产市场销售并未出现明显好转。

图：2019年以来100个代表性城市新建商品住宅成交面积月度走势

2022年，百强城市新建商品住宅成交面积同比下降近40%，绝对规模为2015年以来最低水平。据初步统计，2022年， 100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约为3036万平方米，同比下降36.2%。 具体来看，上半年，市场持续调整，重点100个城市商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。 5-6月，疫情影响逐渐减弱，热点城市优化政策效果显现，市场表现小幅回升。 三季度，受季节性以及部分城市“供不应求”项目增多等因素影响，市场成交活跃度再度下滑，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%去年同期。 第四季度，购房者的置业信心依然低迷。 12月份，重点城市成交面积环比小幅回升，但同比降幅仍超过30%。 单月连续19个月同比下滑，市场预期依然疲弱。

图：2020年以来各梯队代表性城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

从梯队来看，2022年，各层级代表性城市新建商品住宅成交面积同比下降。 一线城市韧性更强，销售面积同比下降23.7%。 降幅是所有一线城市中最小的。 重庆、武汉等二线城市受成交量影响较大。 受城市市场低迷影响，同比下降38.6%，降幅最大。 三、四线城市同比下降34.8%。 具体来看，上半年，市场延续2021年底的调整态势，各线代表性城市销售面积同比下降。 其中，三四线代表城市商品房同比下降近50%，降幅最大。 三季度，成都、重庆、天津等二线城市受疫情影响，市场观望情绪加剧。 这些城市成交面积降幅位居一线城市之首。 10月份以来，各一线城市市场销售持续承压，政策效果并不明显。

（3）需求结构：刚需产品表现疲弱，改善型需求成为新建住宅市场主流，多城市120平方米以上产品占比有所提升。

图：2022年1月至11月30个代表性城市住房总价均值及中位值与2021年相比变化

2022年以来，代表性城市新房交易总价均值和中位值普遍上涨，主要受两个因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处于高位，而居民收入预期明显减弱，置业信心不足。 其中，刚需购房者观望情绪较重，改善客户的预期普遍好于刚需客户。 同时，部分新房受限价影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善型客户入市； 2）近年来新房供应逐渐转向改良型产品，带动新房供应向高端化，面积细分呈现一定的增长趋势。 与此同时，近两年土地市场持续低迷，地方政府倾向于推销中心地区地块，这也导致新房项目价格出现结构性变化。 性欲上升。

图：2022年1月至11月30个代表性城市住宅销售面积占比

从按面积细分销售户型占比来看，与2021年相比，30个代表性城市中，120-144平米之间销售户型占比上升的城市有22个，144-200平米的城市有25个，144-200平米的城市有23个。 200平方米以上大户型竣工比例有一定提升。 此外，21个城市90平米以下产品板块成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步下降，刚需产品整体表现较2021年明显疲软。

2022年，为吸引企业积极参与土地拍卖，地方政府推出了一批优质地块。 这些土地大部分将于2023年入市，预计整体新增供应结构将更多向改善型项目倾斜。 与此同时，我国经济仍处于缓慢复苏阶段。 居民收入预期和市场观望情绪恢复尚需时日，即时释放动力仍较弱。 预计2023年交易结构中改良型产品的比例可能进一步增加。

（4）供需方面：市场两端均趋弱，可售面积维持高位，50个重点城市清仓周期达17.2个月。

2022年1月至11月，全国房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%。 单月新开工面积自4月份以来连续8个月同比下降35%以上。 11月份单月新开工面积绝对规模创今年以来单月最低水平，同比降幅扩大15.7个百分点至50.8%。

1-11月，全国房屋施工面积89.7亿平方米，同比下降6.5%。 全国房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%。 8月至10月，随着“保交房”措施的进一步落实和推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。 11月份，房屋竣工面积环比增长60.8%，竣工量出现小幅回升。 但受基数较高影响，同比降幅扩大至20.2%。

图：2019年以来50个代表性城市月度新建商品房上市趋势

2022年，50个代表性城市新开商品住宅面积同比下降40%以上。 受部分城市疫情封城影响，市场销售疲软，房企推出步伐放缓。 据初步统计，2022年，50个代表性城市月均新增商品住宅面积约1779万平方米，为2015年以来最低水平，同比下降40%以上。 具体来看，上半年重点城市供给端显着走弱，新挂牌面积同比下降40%以上。 6月份，房地产企业积极推进收款项目，全市新挂牌面积环比增长48.3%，同比降幅收窄。 超过10个百分点。 三季度，房企推出房产的意愿再次减弱，新上市面积同比下降43.9%。 进入11月，在全年业绩目标冲刺下，房企加快项目供应步伐，50个代表城市新批挂牌面积环比增加。 12月份疫情形势日趋严峻外汇市场，拖累房企供应节奏财经日历，新上市面积同比下降幅度依然较大。

图：2020年以来各线代表城市待售商品住宅面积清仓周期

（按近6个月月平均销售面积计算）

短期库存方面，50个代表城市可售面积处于较高水平，清仓周期为17.2个月。 截至2022年11月末，50个代表性城市商品住宅可售面积约37445万平方米。 在供需双弱的情况下，重点城市可售面积处于2017年以来的较高水平，较2021年底下降3.9%。 清仓周期方面，截至11月底，按照近6个月月均销售面积计算，短期库存清仓周期为17.2个月，比2021年底长3.4个月，其中三四线城市清仓周期为20.8个月 3月份，市场去库存压力较大。

表：2022年11月代表性城市商品住宅可售面积及清仓周期

（按近6个月月平均销售面积计算）

杭州、上海、合肥等城市短期库存不足。 天津、长春、郑州、厦门等地有短期库存清理，清理周期在20个月以上。 截至11月底，杭州清仓周期仅为4.0个月，上海清仓周期仅为7.0个月，短期库存不足。 南京、西安等地的清仓周期在9至12个月之间，库存相对合理​​。 天津、长春、郑州、厦门等城市清仓周期超过20个月，短期市场销售承压。

总体来看，2022年重点城市商品房供需面积将创2015年以来最低，房地产企业推进项目积极性不够。 供给和需求均疲软。 重点城市可售面积处于较高水平。 只有少数核心一二线城市短期去库存时间低于10个月。 三四线城市去库存压力较大。

（五）土地供需：供需规模降至近十年同期最低水平，市场表现分化，地方国资托底现象明显

受房地产市场持续调整和房地产企业资金压力影响，政府推地意愿和房地产企业拿地意愿不足。 全国300个城市住宅用地供需两端均出现明显萎缩。 初步统计，2022年全国300个城市住宅用地新开工和成交面积同比分别下降35.9%和31.5%，绝对规模处于同期最低水平在过去的十年里。 在全国土地拍卖市场整体低迷的情况下，政府倾向于重点关注主城区优质土地，以提高房地产企业参与拍卖的积极性。 住宅用地成交价格结构性小幅上涨。 与此同时，各地政府不断优化土地拍卖规则，建设用地和自给自足面积有所减少，但土地拍卖气氛依然低迷，溢价率仅为3.0%。

图：2015年以来全国住宅用地拍卖、退出及底价成交情况（全市）

从拍卖、注销失败看，全国住宅用地拍卖、注销失败数量处于近五年同期最低水平，但拍卖、注销失败率仍然较高。 一方面，由于市场低迷，政府在土地推广上一直持谨慎态度，推出的土地数量较去年大幅萎缩； 另一方面，2022年以来，全国各地不断优化土地拍卖规则，释放优质地块，提高房地产企业参与土地拍卖的积极性。 公告前期，部分城市地方政府也提前做出部署，改善拍卖失败、取消的情况。 但各地土地市场气氛仍普遍低迷，拍卖失败率和取消率仍较高。 据初步统计，2022年，全国待售地块共计4006块，未挂牌地块672块。 未售出挂牌率为20.3%，比去年同期下降2.8个百分点，仍处于较高水平。

表：2022年22个城市各批次住宅用地开工情况（市级，单位：万平方米）

注：沉阳、长春尚未发布2022年三批土地公告； 上海不包括纯保障性住房、租赁住房、征收安置住房、动迁安置住房、旧装修等用地； 武汉2022年启动区域包括六批集中供地。

据中植监测，2022年，22个城市总体土地供应完成率接近60%，其中长春、重庆不足20%。 杭州、合肥土地拍卖市场表现较为稳定，土地供应完成率领先于其他城市。

22个城市的土地推出批次数量较去年有所增加，不少城市已供应4批土地，但推出规模有所萎缩。 据初步统计，2022年，22个城市累计投放规模较2021年下降50%以上，除合肥外，其他城市投放规模均大幅萎缩。 青岛、武汉、重庆、沉阳跌幅均超过60%。

成交方面，2022年，22个城市集中供地共成交1.4亿平方米，较2021年下降45.8%，土地出让金1.8万亿元，较2021年下降31.9%与2021年全年相比，22个城市各批次流拍率和退出率均较为稳定，低价成交比例逐批次上升。 第三批低价成交占比80.1%，较第二批提升13.3个百分点。

表：2022年22个城市各批次住宅用地中不同企业拿地金额占比（市级、已成交城市）

注：长春2022年第一批住宅用地仅完成1宗成交； 沉阳、长春三批土地尚未发布公告。

从拿地企业类型来看，各批次民营企业拿地意愿不足。 第二批之后，央企拿地的力度越来越弱。 地方国有资产征地比例大幅提升，在第四批中仍处于较高水平。 2022年，22个城市集中供地累计征地金额中，中央国企占37%，地方国企占42%，民营企业占16%。 中央国企和地方国资仍是土地收购的主要主体。 其中，中央国企拿地金额占比由第一批、第二批的40%、47%下降至第四批的27%，而地方国企拿地金额占比则由第一批、第二批的40%、47%下降至第四批的27%。第三、四批占比超过50%。

短期来看中国房地产市场，为了稳定土地市场，地方政府将继续维持宽松的土地拍卖规则。 “集中供地”批次可根据自身实际情况继续调整。 但政府推动土地和企业投资布局的力度，都取决于市场销售。 随着市场年底回暖，土地市场短期低迷局面可能难以改变。

（6）开发投资：2022年，年度房地产开发投资将出现自1998年以来首次同比下降。

图：2014年以来累计房地产及住宅开发投资及同比增速

全国房地产开发投资单月同比连续5个月下降10%以上，11月份降幅扩大。 2022年1月至11月，全国房地产开发投资12.4万亿元，同比下降9.8%。 单月看，3月份以来投资同比持续下滑。 11月份，随着销售市场走弱，房地产开发投资跌至今年单月最低水平，同比下降19.9%，降幅比上月扩大3.9个百分点。 百分点。 预计全年房地产开发投资将出现1998年以来首次负增长。

2022年以来，房地产企业到位资金同比持续下降，1-11月各项资金来源同比下降。 2022年1月至11月，房地产开发企业到位资金13.6万亿元，同比下降25.7%。 其中，国内贷款1.6万亿元，同比下降26.9%； 占到位资金的11.6%，比上年同期下降0.2个百分点。

（一）宏观经济环境：2022年“三重压力”不减，房地产拖累经济增长，2023年经济恢复

在“需求萎缩、供给冲击、预期减弱”的三重压力和突发因素影响下，2022年前三季度，我国GDP同比仅增长3.0%。 11月份，社会消费品零售总额同比下降5.9%。 以美元计价的出口同比下降8.7%，房地产开发投资单月同比下降19.8%。 短期经济下行压力仍然较大。

图：2017年以来全国GDP累计及单季度同比增长趋势

展望2023年，全球经济增长预计放缓，外需增长或将疲软，我国出口贸易面临较大挑战，国内大循环的重要性有所提升。 但短期疫情明显好转仍需时日，消费可能持续疲软，房地产市场稳定愈加重要。 预计未来我国财政货币政策将继续发力，保持宽松基调，帮助经济运行在合理区间。 随着各项稳经济政策落地见效，经济运行有望逐步恢复。

（二）监管政策：“托而不落实”趋势明显，需求侧政策持续优化，供给侧政策已到拐点

2022年，房地产政策将进入全面宽松周期。 在“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调指引下，监管层多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端。 城市政策释放空间。

今年以来，需求侧政策持续调整优化。 央行已3次降息，五年来LPR累计下调35个基点。 5月，央行、银保监会明确，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率20个基点。时期。 9月底，央行、银保监会相继释放重磅利好，部分城市逐步放宽首套商业个人住房贷款利率下限； 他们时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。

进入11月，多项重大政策相继落地，特别是供给侧政策支持力度明显加大。 11日，央行、银保监会联合发布254号文《关于当前金融支持房地产市场稳定健康发展的通知》，其中涉及维护房地产稳定有序围绕困境房企风险管理、保障住房金融消费者合法权益等六个方面共采取16项具体措施阶段性调整部分金融管理政策，加大对住房租赁的金融支持力度。

政策的核心逻辑是：一是为房地产企业提供融资支持，支持房企延期偿债，缓解企业资金压力，稳定市场主体预期； 二是支持个人购房信贷，带动市场销售恢复。 三是“保交房”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳定购房信心。未来企业资金压力或将得到一定程度缓解，时间可以交换空间；预计需求端政策支持将进一步加强，从而增加市场销售的活动和热情；

图表：20022年11月至1222年12月，银行和房地产公司之间签署的合作协议的信用状态