2023年房地产市场仍是深度调整的一年

2023年，我国房地产市场仍将处于深度调整之中。 “小印度之春”过后，房地产市场进入下行趋势并企稳。 股市低迷，风险持续，黯然退市。 房地产企业在困难时期寻找出路，寻找希望。

令人欣喜的是，救市“大招”虽然来得较晚，但政策力度和覆盖范围超出了预期。 据中国指数研究院统计，截至2023年12月29日，全国200多个省市（县）全年优化调整房地产政策，出台600多项调控措施。 政策环境已经接近2014年最宽松的阶段。

已是年末，中央和地方政府仍在强势表态，加快落实支持房企刚性需求和融资的政策。

政策持续探底

2023年对于房地产来说，堪称“大政策年”，拐点发生在7月下旬。

2023年7月24日召开的中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。 这一重大判断为房地产市场定下了基调，也为后续政策松动打开了空间。 此后，中央多部门明确优化房地产政策方向，各地密集出台宽松政策，房地产行业得到政策支持。

随着8月底“认房不贷”政策的推出房地产市场，以限贷、限购、限售、限价为主的“四限”政策在全国范围内上演了一波退出和松绑的浪潮。国家。 同时降低新增住房贷款和存量住房贷款利率，降低购房首付比例，调整住房公积金，发放购房补贴，降低交易税费降息……一系列刺激政策出台，支持刚性、好转的购房需求。

本轮政策调整的最大特点是核心二线和一线城市楼市政策的转向。 武汉、厦门、沉阳、南京、郑州、合肥等城市取消限购，广州、杭州、苏州、成都等城市限购政策明显优化。 而北京、上海则在12月14日亮出了“杀手锏”：放宽普通住房标准、降低首付比例、降低房贷利率。

一方面是限制政策的退出和放松，另一方面是“三大工程”的推进，构建房地产新的发展模式。

12月召开的中央经济工作会议，明确了“稳中求进、进中促稳、先立后破”的宏观经济总体基调，释放了更加积极的信号。 房地产方面，会议提出加快保障性住房建设、“休闲应急”公共基础设施建设、城中村改造等。 完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式。

“先立后破”是明年房地产的重点。 首先建立新模式，做好新旧模式的衔接和切换。 “三大工程”是确立房地产开发新模式的抓手，是稳中求进的着力点。

短期内，“三大工程”或将成为新一轮拉动需求扩张的支点。 从长远看，“三大工程”着力解决结构性问题、供需错配等问题，促进房地产长期健康运行、稳定增长。

市场仍在盘整中

利好政策频频出台，市场反应如何？ 买家和卖家的信心恢复了吗？ 房地产销售情况如何？

从市场表现来看，据中国指数研究院监测，2023年1月至11月，重点100个城市新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。

国家统计局数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积约10.05亿平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%； 全国商品房销售额约10.53万亿元，同比下降5.2%。 其中，住宅销售下降4.3%。

可见，全国商品房销售在4月、5月“小印度之春”达到峰值，随后几个月持续下滑，且同比降幅持续扩大。

中国指数研究院认为，从2023年全年来看，在疫情后需求集中释放的带动下，一季度市场明显升温，年中量价齐跌，市场表现低迷。 8月底，中央及各级政府加大政策支持力度，9、10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不够，市场仍面临下行压力年底。

“2023年12月基金经理，北京、上海相继放松楼市政策，政策利好进一步释放。” 中国指数研究院市场研究总监陈文静表示。

此外，从房企销售情况来看，据中国指数研究院统计，2023年1月至11月，房企百强销售总额约为5.74万亿元，同比下降14.7%，降幅比上月扩大1.6个百分点。

中国指数研究院预计，短期内，各项扶持政策见效仍需时日，新房销售触底企稳也需时日，房企恐将举步维艰。开始建设和投资并看到显着改善。 2024年，随着稳投资力度进一步加大和“三大工程”加快推进，房地产开发投资降幅有望逐步收窄。

融资政策最重要的是落实

行业正在深度调整，市场销量下滑，购房者预期不强，政策持续猛烈。 在此背景下，房地产企业在过去的一年里继续在困难中整合。

保交房、保壳退市、债务违约重组、融资环境被扰乱……成为房企近两年的关键词。

2023年以来，一批老牌房企退出资本市场。 东方财富精选数据显示，A股房地产相关公司已有8家退市，包括阳光城、泰禾、蓝光发展、嘉凯城等。 香港股市方面，新力控股、三盛控股等3家房企退市。

陈文静表示：“2023年，将有10家房企出现债务违约，11家房企将退市。我们要警惕房地产金融风险外溢，加大防范化解房地产风险的力度。”房地产公司。”

面对退市风险，有直接退市的，也有努力保市的。 包括熔盛发展、金科股份、世茂股份、新华联股份等房地产企业都不同程度地开展了保壳计划。

此外，一些房地产企业也在积极抛债。 据中国指数研究院不完全统计，富力地产、融创中国、奥园集团等公司已基本完成境内外债券重组或延期。 龙光地产、花样年、时代中国、碧桂园等房企已基本完成境内债券展期。 华夏幸福、现代置业、绿地等房企已基本完成海外债券展期或重组。

值得注意的是，房地产企业融资政策也在逐步落地。 比如，各大会议多次强调“一视同仁”支持房地产企业融资。

10月30日至31日，中央金融工作会议明确提出“促进金融与房地产良性循环，完善房地产企业监管体系和资本监管，完善房地产金融宏观审慎管理，确保不同所有制房地产企业一视同仁、合理融资。” 需要。”

随后，央行、国家金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实中央金融工作会议精神和部署房地产市场，坚持“两个毫不动摇”原则财经网，对待所有金融机构平等地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，引导房地产企业正常经营。 企业不惜放贷、撤贷、断贷。 继续用好“第二支箭”，支持民营房地产企业发债融资。

11月底以来，中国银行、建设银行、工商银行、广发银行等多家国有银行、股份制银行密集召开房地产企业座谈会，支持房地产企业合理融资需求。

中国指数研究院企业研究总监刘水认为，“一视同仁”支持房地产企业融资政策的有效性需要明确的操作细节。 政策的有效性关键在于落实。 只有执行才能产生结果。 有效落实需要建立长效机制和更加明确的操作细节。 例如，我们将通过优化信贷措施、加快贷款审批、明确责任免除等方式，建立健全支持民营房企融资的长效机制。 此外，“三个不少于”措施必须制定明确、可操作的实施细则，这将有助于商业银行加快落实。

新京报记者 段文平

吴鑫 编辑 陈迪彦 校对