给房地产税正名，从根本上夯实合理性与合法性
本文将系统分享房产税的各个方面。 目的是清除网络上的各种噪音，正视房产税的正名，从根本上巩固房产税的合理性、合法性！
本文将让你明白什么是有理有据，什么是系统逻辑分析，什么是三维知识体系输出！ 本文的内容不仅限于房地产，还有一些对社会的思考。 本文转载自@纯日月万字房产税分析文章。 这可能是整本书中最全面的房地产税分析。
鉴于全国人大常委已授权长城开展房产税改革试点工作，而网络上仍有不少噪音扰乱大家，且其中不乏恶意曲解房产税的情况，因此我们将系统梳理房产税的前因后果和各种关键问题（例如房产税的合理性、合法性）非常重要。
本文旨在澄清网络上的各种噪音，为房产税正名，从根本上巩固房产税的合理性、合法性！
我之前总结过，房产税改革有三大作用：一是最大限度限制金融属性的上限；二是最大限度地限制金融属性的上限。 二是缩小贫富差距（现在是共同富裕）； 三是取代土地财政僵局！
1.写在前面
本文是一篇系统综述。 以下内容是我近三年来对房地产板块下的房产税的一些思考的总结。 我第一次开始系统地写房地产是在2018年4月（文章链接“zhuanlan.zhihu.com/p/34771949”），如下图所示，这些观点还是很犀利的，比如：
一年后，我在2018年4月在知乎上分享的文章的基础上，在2019年3月又丰富了一点，在公众号上分享了一篇文章《从2019年看——中国房地产开发的最后五次》。 《年》文中写道：
由于房地产在未来五年内将迅速下降，房产税将很快推出以完成其历史使命，很可能在两年内推出，因为刻不容缓。 ——2019年3月
2019年才过去两年时间，我相信如果不是疫情，房产税早在2020年就开始实施了。是疫情减缓了房产税的实施，但并没有没关系。 我还是击中目标了。
至于房产税，试点的实施实际上意味着房产税的实施，因为这个东西只有“有与没有”的关系。 只要存在，哪怕是试点，房产税正式公布，市场幻象就破灭了。 以来，房地产预期发生了根本性逆转。
很多人可能不明白我上面说的，但是如果你投资过股票，你就知道投资就是投资未来。 如果未来预期逆转、恶化，相应的投资目标就会直线下降，比如课外科目培训后的教育改善。 个股，政策出台，预期逆转，市值折价0.2%。
可以说，房产税相当于“薛定谔的猫”。 政策出台前，房产税还不存在，但政策出台后就存在了。 与“薛定谔的猫”不同，如果你打开门，猫可能会死。 房产税其实是一道选择题，而且肯定是一只活“猫”。
也正是因为这个原因，30城市试点与10城市试点甚至5城市试点并没有本质区别。
本公众号第一篇专门讨论房产税的文章写于2019年3月，《【房产税01】别妄想，房产税马上就要开征了！ ”，从标题就可以看出，我从一开始就打算写几篇与房产税相关的文章。现在读到这篇文章，仍然对我有所启发，比如以下几点：
房产税的开征主要与房地产即将下滑有关。 房地产为何会下跌？ 主要有两个根本原因：一是未来五年新生儿数量大幅减少，死亡人数大幅增加； 第二，现阶段房地产的发展阻碍了我国经济特别是实体经济和居民消费能力的发展。 前进。
这是2019年初写的文章，当时“内循环”的概念还没有公布，“十四五”规划纲要还没有看到。 但根本原因2基本符合国家未来的战略方向。 还有这句话：
房产税对房地产和房价的影响不言而喻。 房产税将是对中国房地产最好的、最后的最大贡献。
下面这句话其实也得到了验证，比如整顿互联网平台经济，惩罚垄断，同时停止对腾讯、阿里巴巴等公司的税收优惠，减少一些内部单位的利益。
不可能“增收节支”只减支出而不增收入。 如何开源？ 答案就是房产税。 其他盈利行业的税收增加也是不可避免的，公务员的调整是另一个方向。
好了，回忆就到这里了，我们来分析一下房产税的关键问题。 这篇文章的作用就是杜绝社会上的各种噪音，让他们没有立足之地！ 下面我们开始一一分析关键问题：
2.房地产税的合理性和合法性 2.1． 驳斥：70年产权理论和私有财产永久产权（欧美其实都是假私有财产，而我国的土地政策才是真正意义上的私有财产或永久产权。）
目前，网络上吵得最响的就是房产税的合理性和合法性。 比如，外国有私有财产权，但我们只有70年的财产权。
这本身就是一个文字游戏。 欧美的土地、房屋虽然名义上是私有财产，但还是要老老实实纳税。 正因如此，欧美所谓的私有财产实际上只是名副其实。 事实上，它仍然是国有财产（通过税收追回），但暂时由私人持有。
所谓的土地、房屋永久产权私有，不就意味着你永远要向国家（包括地方政府）纳税吗？ 如果你一直拥有财产权房地产税，你就永远需要纳税。 如果你不纳税，政府就有理由拍卖它以寻找另一个税收来源。
按照我国那些“痛恨共产党和剥削论”的人的认知观，西方所谓的土地、房屋永久产权，就是正当的剥削政策，就是对人无休止的剥削。并让他们纳税。 您将世代拥有这所房子。 ，你将不得不为几代人纳税。
我国70年的产权本质上是保护炒房者的利益，让他们毫无节制地炒房、囤房。 不然的话，房产税也不会实施到现在！
欧洲和美国还是很聪明的。 名义上，“包括土地在内的房屋是私有财产或永久财产”，但每年仍收取“租金（税）”。 名义上属于你的，实际上属于国家。 说到法律文字把戏，欧洲和美国还是比我们高明。
我们国家不应该在言语上浪费时间，即使我们国家的产权达到70年，我们也不会让你按照现在的价值重新购买。 可以说，我们的土地政策是真正意义上的私有财产或永久财产。
如果70年后要按照实时市场价格再次购买，那么二手房的价格就会考虑到土地的折旧。 所以，一些30年的房子卖一半也很正常。 但是，我们现在其实拥有无限的土地使用权，而且是一次性出售，以后不用交税。
2.2. 反驳：土地出让金已缴纳
当你仔细想想时，这实际上是没有意义的。 因为土地出让金的整体成本其实并不高，你可以查一下房地产公司的平均土地购买价格。 如下图，16年前万科的平均购地价格不到5000元。 要知道万科主攻一二线城市。 优越的地理位置。
我国地价大幅上涨是在16年后（即第二波全国房价翻倍）。 在其他时候，土地本身的价格并不昂贵。 由于我国之前没有严厉打击囤地行为，所以很多房企低价囤地。 囤积多年土地然后卖掉或者盖房子赚钱合理吗？
欧洲和美国都有资本利得税，但在我国资本利得不受法律法规的限制。 我希望房产税实施后，还要安排资本利得税财经网，金融投资和资本运营产生的超额收益也需要征税。 与其以后再打补丁，不如现在就构建系统。
最重要的是，政府卖地所得资金大部分用于拆迁安置（几套房子要拆了，你还想避税吗？不缴税很简单） ，就卖掉多余的房产），城市配套基础设施建设（道路、地铁、学校、医院等）和社会正常运行。 可以说，卖地的钱是用来造福百姓的。 你所在小区的房价之所以保值，并不是因为附近配套设施齐全。 卖地的钱最终花在了居民身上。
有些人实在分不清“大与小、大与小”的问题。 他们只知道在建设中谈论“腐败”，但他们不知道一件事是一件事吗？ 腐败就是腐败，这种犯罪必将受到严惩。 但是，你不能因为腐败案件而忽视社会的进步。 腐败必须坚决打击，而不是无节制地全盘否定。
2.3. 一锤定音：房产税的合理性与合法性
上面我们已经明确表示，70年产权不是障碍。 即使出售土地收取费用，也不能成为拒绝缴纳房产税的理由。 在日本，出售土地也会收钱，但仍然征收房地产持有税。
但以上并不能证明房产税的合理性和合法性。 房产税的合理性和合法性是什么？
政策合法性的根本评价标准是：一项政策（包括税收）合法性的根本评价标准是该政策的存在是否有利于大多数人民的利益，是否有利于整个国家和社会。 整体进步和发展。
政策的制定和出台并不需要所有人的认可才能实施。 因为不存在让所有人都满意的完美政策。 社会治理的目标是造福最广大人民群众的利益，而不是取悦所有人。 如果要让所有人都高兴，犯罪分子就会首先站出来反对刑法。 。
依据这个标准，房产税是合法的，因为它本质上是财产税，具有与生俱来的“共同富裕（借富济贫）基因”，符合普世价值观中国文化——“能干者多、成事者必” 房产税有利于最广大人民的利益，有利于整个国家和社会的进步和发展。
社会的有序运行和公共设施（教育、交通、医疗卫生等）的建设和维护，有利于每个公民的幸福生活。 然而社会的有序运转以及公共设施的建设和维护都需要资金。 当然，这些资金必须由有能力的人提供。
给中下阶层的压力还不够吗？ 这不是“逼人上梁山”吗？ 上梁山本身就代表着社会“乱”的开始，自然不利于国家和社会的进步和发展，所以这样的政策不具备“合法性”。
有人会说有钱人应该付出更多吗？ 是的，应该有更多的有钱人。 社会的有序运转，其实有利于有钱人享受生活，否则就会坐立不安（记住一个道理：人人都好才真的好！）。 而且，这并不是针对你的。 如果张、三、李、斯、王、吴有钱，就应该多付钱。 （这句话相信很多人都看不懂，建议大家看看我的【鱼塘鱼王论】和我的旧文《【鱼塘鱼王论】房产税的实施无疑利国利民！”）
从古至今，人类社会之所以发展得如此迅速，主要是由于建立了社会有序治理体系，先进的社会治理体系相对于落后的社会治理体系具有压倒性的优势。 详情参见我国近代史上的封建王朝 清朝鼎盛时期，被西方资本社会随意践踏。 一个高效有序的社会体系自然不是凭空产生的，需要相应的资源。
反对者只想坐享良好的公共服务，享受时代提供的各种福利，却不想承担相应的义务，不想承担任何责任。 这种人极其自私，想要污蔑房产税，并与其他严厉政策相比较。 对于这种人，我们要特别警惕。
如果让这群自私的人聚集在一起，就不会有税收，还可以让他们治理自己的小社会。 不用猜，肯定会爆炸。 自私的人怎么能组成一个有序的小社会呢？ 是的！ ？
房地产税有利于最广大人民群众的利益，有利于整个国家和社会的全面进步和发展。 在此基础上，房地产税的合法性才能得以确立并牢固确立。
大家必须正视和维护房产税的合理性、公平性、正义性。 不要让那群人歪曲房产税，歪曲事实，遏制舆论阵地。
三、房产税试点要点
目前网上有很多版本的房产税试点细节，但我们没有必要向网络隐瞒细节。 对于房产税试点来说，有几个要点：
试点时长：我认为不需要五年。 文件中写的“授权试点期限为五年”并不意味着试点必须是五年。 可能不是五年。 授权试点是五年，也就是最长的五年。
考虑到人口状况和经济转型的紧迫性，根本没有时间等待那么久。 大多数人痴迷于立法需要多长时间，却忘记了特殊情况（例如制定特别法律需要多长时间）。 说实话，我国开征房产税已经有10年了。 各种法律、法规也相继制定。
税率：房产税的税率是房产税的核心指标。 当税基基本固定时，决定税率的因素就是目标税率规模。 我们房产税的规模是为了替代对卖地的依赖（2万亿的规模基本可以覆盖，后面我们会分析为什么是2万亿）。
以我国目前400-500万亿的房地产市值，0.5%的税率就足够了。 但是我们的房地产泡沫太大了，总体需要回归理性的时间几乎减半了。 即平均房地产税率需要为1%，这实际上与日本的房地产税率类似。 。
而且基本保证是阶梯税率，那些能多干活的人，比如每人拥有十多套房子的人，一年的房产税最终会损失一套房子。
只有一套房子的家庭基本上不需要担心沉重的房产税。 这是拥有N+2套房子的家庭需要考虑的问题。
免税面积：为了尽可能防止人们投机避税，减少人均免税面积是最合理的，比如每人40-60平方米。 使用家庭扣除和豁免是不合适的。 如果是这样的话，很多人就会选择假离婚来避税，就像他们曾经选择假离婚来炒房一样。 而且，最好是普遍征收房产税，相应的钱以免税地区退税的形式返还。
卖土地还要交房产税吗？
在房产税规模完全扩大之前，出售土地仍然很重要，但我国的土地价格将会下降。 而基于我们的产业升级和内循环战略，降低土地价格有利于我国的产业升级和内循环。 努力保持房价合理价格，实现内循环良好发展。
房产税的出台，并不是因为当地政府没有土地可以卖，而是因为卖地的路已经死了，那条路走不下去了。 我们有很多土地。 核心是，一旦有了足够的房子，人口就会立即出现负增长，而大城市的人口规模不可能无限制地增长。
请记住：房产税补充地方财政确实如此，但我们必须清楚，地方财政也用于地方治理和社会正常运行（教育、交通、医疗卫生等）。
试点城市的数量重要吗？
对于即将进行的房产税试点，无论是30个城市试点还是10个城市试点，效果都是一样的。
因为重要的不是数量，而是质量。 （不用想太多，这次试点的各级城市肯定都会覆盖，两个一线城市试点和一个一线城市试点没有太大区别）
本次试点：定性比定量更重要。 从0到1的跨越是历史性的突破。 （别提上海、重庆试点了，名存实亡。我已经写过一篇分析《房地产闲聊，上海/重庆试点房产税名存实亡》的文章了，以上不满足他们的试点结果。）
试点城市最重要的两个指标是深圳和浙江。 包括深圳，房产税试点价值有保障； 包括浙江在内，都是对共同富裕的探索。 浙江需要多个城市同时试点，才能体现浙江共同富裕试点示范区的意义。
中信证券预计，试点城市包括深圳、上海、重庆、海南等。 是啊，很大，但浙江怎么能少呢？ 浙江必胜！
总体而言，二手房指导价出台较快的城市成为试点城市的概率较高，因为二手房指导价将作为各社区征税的基准参考，指导价每年都会更新。几年（类似于日本，每三年评估一次）。 （旧文《房产税试点，实锤正式启动！》）
4. 房地产税最终将取代对土地销售的依赖。 规模是否足够？ ！
首先外汇市场，用房产税来代替对卖地的依赖。 以我国近年来的卖地规模计算，我国房产税达到2万亿的规模基本可以覆盖。 为什么是2万亿？
如前所述，土地出让金大部分用于拆迁补偿、卖地配套基础设施等。考虑到17年前土地出让金不超过5万亿，基于各大城市的基础设施建设规模已经相当大了，国家还在遏制混乱的基础设施建设（比如地铁），2万亿的房地产税收入足以替代对卖地的依赖。
我们不能以2020年8.4万亿的土地出让金为参考，说房产税必须达到8万亿。 说这种话的人一般都没有科学思维。 有科学思维的人一定知道分析必须剔除异常数据。 2020年，因为疫情，当地政府打算增加卖地来补充地方财政，所以达到了新高（这个我在分析上海房地产的时候已经说过了，在旧文《楼市漫谈：上海，魔都房地产市场的基本原理》）。
更准确地说，由于18年来我们的经济发展明显疲软，很多城市更加依赖卖地来维持经济增长。 疫情减少了税收，因此对卖地的依赖加剧，以至于2020年上海卖地金额增长了近一倍，超越杭州占据第一。
这种对卖地的依赖，上层当然是知道的，所以2020年8月底，“三条红线”政策出炉。 该政策针对的是房地产企业，尚未针对地方政府。 被认为是给地方政府留有空间； 然而，2021年新年到来，“双地集中”宣布。 这显然是在告诉地方政府不要这样做。 在第一轮土地集中供应中，一些城市实际上并没有充分理解国家的意愿。 后来全社会都理解了，第二轮集中供地就开始实施了。 了解之后就是这样。
即使400-500万亿的房地产市值减半，1%的税率也能赚取2万亿税收。 这是一个粗略的定量分析。 因为是阶梯税率，所以我说1%的税率并不意味着每个人都要缴纳1%的税率。 ，考虑到免税区，大部分家庭完全不用担心。
还有一个数据值得大家参考，足以让大家相信我国的房产税是巨大的：2020年中国财产性收入达到1.18万亿元（包括住宅物业和商业地产），但2017年只有6000亿，三年内翻了一番。 倍，远远超出机构的预期。 不仅如此，我国物业管理的普及率还很低。 未来达到3-4万亿是没有问题的。
从我国房产费的规模来看，我们根本不用担心房产税的规模。 房地产税的规模将与财产收入的规模相同。
我个人认为房产税的最低标准是房产费。 没有人认为物业费很贵。 即使因为是免税区，估计也不会像物业费那么贵。 这样想想，是不是就说明一个家庭就没有压力了呢？ 而且，未来我们国家必然会采取政策，逐步提高大家的最低工资，增加大家的收入。 这符合扩大内需战略。 人们的钱包鼓起来了，才能扩大消费。 日本、韩国的最低时薪都在50元以上，算下来月薪在1万元以上。 我们也会让它发生！
在我们国家拥有多套房的家庭不计其数。 央行2020年公布的数据显示，我国城镇家庭住房拥有率为96.0%，拥有一套住房的家庭比例为58.4%，拥有两套住房的家庭比例为31.0%。 拥有三套及以上住房的比例为10.5%。 三处或更多房产被视为支柱，甚至可以对豪华房产征收豪宅税。
请记住，我们的纳税对象不仅是住宅房地产，还包括非住宅房地产。 公司、写字楼、购物中心也是征税对象，甚至土地出让也要征税。 所以以物业费作为参考是有价值的。
5. 房地产税会转嫁给租户吗？
这部分的内容其实是旧文《【清远原文】征收房产税会导致房租上涨吗？ 惯于！ 》已经详细讨论过，现在补充一些内容与大家分享：
以下是房产税不会转嫁给租户的三大原因！
……
6. 如果我交不起房产税怎么办？
如果你交不起房产税，那么你只有一个选择，卖掉你的房子，卖掉多余的房子。 如果你只有一套刚需并继承的豪宅，交不起税，那就卖掉，然后换房子。 这在欧洲和美国很常见。 如果你交不起税，你宁愿以1美元的价格卖掉一栋豪宅，但你必须帮助缴纳它所欠的税款。
如果当地普遍交不起房产税，那不是赤裸裸地证明房地产泡沫巨大吗？ 如果交不起税，更买不起房子期货市场，那就必须降价。
或者大家都出来卖了，房价自然就会回到合理的价格，更多的人就能既买得起又交房产税。 （如果社会普遍交不起房产税，就说明房地产泡沫有多大！）
为什么这么说？ 比如，有人说1%的税率太高了，交不了税，但现在的房贷利率是6%，首付是30%。 对于新购房者来说，仅抵押贷款利息的支出就相当于缴纳的房产税的4-6倍。 （下图为计算）房贷利率不是比房产税高吗？
如果不戳破房地产泡沫，就会公然压榨新房购房者，切断年轻人的渠道。 如果当地普遍交不起房产税，那就证明当地的房地产泡沫巨大！ 连税都交不起，人家买房更难了，那我就降价吧。
现在很多自满的富人（主要是60-80后）其实并不是很有能力。 你们只是在收获时代的红利。 不是因为你买房的时候有独特的眼光，而是因为你当时就必须这么做。 请不要高估自己。
房产税对我国经济社会发展有着巨大的积极作用，但总有人想抹黑房产税！ 房产税是二次分配最重要的政策。 它巩固了共同繁荣的核心举措。 后续的房产税必然会被转移缴纳。 现在是大城市反哺小城市和农村的时候了。
共同富裕不是自觉就能实现的，必须从规则、制度等顶层来约束和强制执行。
7、房产税将有助于房价回归合理水平，利国利民！
房产税将有助于房价回归合理水平。 如上所述，根本点是房地产税将彻底扭转供需关系。
房价回归合理水平不会引发所谓的金融危机。 一些利益集团喜欢夸大房价下跌不利于国家经济社会发展。 这是不合理的。 这种将房地产与国运划等号的恐吓企图是极其可笑的，也充分暴露了这群人极其自私的本性。 他们没有家国情怀，只有私利。
智商正常的人都会知道，房地产目前正在阻碍我国经济社会转型升级。 我们应该从下面的朋友那里学习，而不是让自私的兴趣主导我们的思想，并从更高的角度看待问题。
住房价格下跌不会对我们的国家造成任何真正的伤害。 相反，真正的危机是住房价格这样。
我国的基本房地产市场位于一线和二线城市。 这些城市的整体将不会落后一半。 下降了30％，称为急剧下降（在天津和其他城市中也发生了这种下降）。 这太危险了。
其他城市的房价在绝对方面不高，而且房地产投机者很少，因此下降的影响并不显着。 Yanjiao的价格已经将价格降低了40-50％，因此不起作用。 目前，许多中国人还没有摆脱底线思维。 这可能是由于“父权制制度”下的惯性。
我再说一遍：不要低估我国金融体系的实力，并高估了某个公司/行业的力量！ 您唯一需要担心的是您自己。 您如何承受风险？ ！
2013年，当郭申仍然是中国建筑银行的总裁时，他曾大喊：中国建筑银行有能力应对房价减半。 今天6月10日，中国银行和保险监管委员会主席兼中央银行秘书郭申喊道：“那些押注房价永远不会下跌的人最终将付出沉重的代价。” 因此，可以得出一个结论：中国的金融体系已准备就绪！
一些有别有用心的人喜欢选择性地抓住报价来涂抹，这些家伙也不会回到历史上。 Guo Te基本上没有错过它。 在他说的话之后，接下来的两年将是房地产的周期性低点。 为了获利，他们甚至选择利用别有用心的日本人的意见来欺骗中国人民。
每个人都必须记住，根除房地产泡沫与中国国家的最长期和核心利益一致，因此也是最广泛的人民最有益的。
将来，中国仍然是世界上最有价值的投资和努力的地方，这里的机会仍然是巨大的！
重要说明：有关其余5,000个单词，请参阅公共帐户[Goku Shinnosuke]（五个单词，当心伪造，ID：Smart_Dreamer）
与历史房地产税有关的文章摘要：
[财产税01]没有任何幻想，财产税将很快实施！ 您如何看待正在进行的房地产税？ [原始的Qingyuan]征收财产税会导致租金增加吗？ 惯于！ 财产税是解决中央政府和地方政府之间不团结的黄金钥匙！ 尽管房地产税迟到了，但已经到了。 查看[14五年计划]中房地产税的进度！ 让我们谈谈房地产税，它确实越来越近了！ 房地产聊天，上海/重庆试点房地产税已转移到税务部门，以收集名义国有土地转让收入以及其他澄清！ 二手房屋的指导价格具有更深的作用，对于深圳大学地区的入学率[Yuchi and Fish King Theory]是自然的，房地产税的实施无疑将使该国和人民受益！ 在美丽的新时代，“积极，稳定地促进房地产税法和改革，并在飞行员工作中做得很好”！ 房地产税务飞行员正式启动！
本文从@pure日日的10,000字房地产税分析文章中复制。 这可能是整个文本中最全面的房地产税分析。
