成都楼市领涨在上半年楼市一片绿油油中成都成一点红

01 | 成都楼市领涨

上半年楼市一片绿外汇市场，成都却有点红了。

国家统计局昨天披露的70个大中城市最新新建、二手住宅数据中，成都新建、二手住宅价格环比领跑全国。

7月份，新房环比增长1%，同比增长5.1%。 二手住宅价格环比上涨1.3%，同比上涨6.7%。

这并不是成都第一次领先。 数据显示，4月份以来，成都房价涨幅一直领跑全国，且4月份之前的1-3月份，涨幅位居全国第二。

在大部分城市的房价都在调整之际，成都可以说是绿茵之中的一个亮点。 房价已连续七个月上涨。

成都房价走出独立市场的基础是成都商品房交易量的单边市场走势。

上半年，在北上广深四个一线城市房地产市场成交量遭受重挫的背景下，成都却逆势而上。 上半年，新建住宅销售714万平方米，取代武汉，成为中国房地产市场第一城市。 全市最大的新房交易市场。

此前，重庆一直是城市交易量最大的市场。 近年来，武汉已超越重庆，取代了重庆。 今年上半年，榜首再次易主，回到成都。

同时，易居研究院数据显示，7月份成都二手住宅销售17296套，环比增长3.6%，同比增长386.1%，创下了成都二手住宅销售量新高。自2012年1月以来的最高月度交易记录。

成交量再创新高，房价持续上涨，与今年楼市的整体背景不相适应。 当前楼市中，房价、成交量、房地产开发投资持续探底，但成都却逆势上扬，一枝独秀。

为什么是成都？

02 | 强大的人口竞争力

在大环境变化的背景下，成都楼市纵向与以往相比固然有所萎缩，但横向与同级城市相比，堪称上半年中国楼市的中流砥柱。

成都为何会有这样的表现？ 人口数量多与人口竞争力强密切相关。

2021年，成都常住总人口将达到2119.2万人，位居全国第四，仅次于重庆、上海、北京。

制图：城市金融； 数据来源：各市统计局

成都庞大的人口规模造就了旺盛的购房需求。

与此同时，需求源源不断地流入成都。

去年发布的第七次人口普查数据显示，过去十年（2010年至2020年），成都常住人口增加581.9万人，位居全国第三，仅次于深圳、广州。

2021年，在31个省市自治区16个负增长的背景下，中心城市常住人口增速整体换挡放缓。 即便是此前人口增长数十万的深圳、广州基金经理，去年也仅仅增加了4.78万人、4.78万人。 70,300。

但成都仍然保持着较强的人口竞争力。

2021年末房地产市场，成都常住人口继续增加24.5万人财经数据，仅次于武汉，位居全国第二。

去年武汉人口增加120.12万人，主要是人口普查时叠加了疫情。 武汉遭遇疫情时，很多人撤离武汉，导致人口普查数据被低估。 疫情被战胜后，人口回归，仅用了一年时间就增加了120的误差。

我在上一篇专门分析武汉人口的文章中已经重点讨论过这一点。 根据武汉统计局2021年5月披露的数据预测，2021年武汉实际常住人口增量约为20万。

也就是说，如果不是因为失误，成都去年的常住人口增量可能已经位居第一了。

制图：城市金融； 数据来源：各市统计局

这种大规模的存量需求和不断流入的新需求在5月限购放宽后得到释放，创造了7月成交量的历史新高。

5月3日，成都市宣布，周边地区购房不纳入中心城区购房数量计算。 也就是说，无论你在外围区买多少房子，只要你有中心区的房票，仍然可以在中心城区购买。

5月31日，成都放宽限购，将社保要求由两年缩短为一年，限售时间由此前领证后三年缩短为两年。

同时，限购限售同时放宽，改善需求得到释放。 因此我们可以看到，在限购放宽的背景下，成都成交量激增的同时，二手房挂牌数量也出现激增。

平台数据显示，限购放宽后的半个月内，成都二手房挂牌量增加1.77万套。

图：城市金融； 数据来源：链家网、公开报道

挂牌量激增的背后，一方面是部分投资者急于套现，另一方面则是置换需求所致。 例如，很多北方人想卖掉房子搬到南方去。 毕竟成都的发展方向是向东南方向。

03 | 分化下的购房选择

关键问题来了。 既然成都得天独厚，是不是就可以随意买房呢？ 不。

虽然成都在横向上与其他城市相比一枝独秀，但在纵向上与过去相比也缩水了不少。 随着房地产进入黑铁时代，随着人口拐点的临近，随着城镇化进入下半程，分化将成为当前和未来楼市的最大关键词。

城市之间有划分，城市内部也有划分。

这意味着现在买房不仅要选择城市，还要慎重选择城市内的区域。

虽然上半年成都楼市经历了独立市场走势，但并不是每个区域都值得乐观。 衡量一个地区短期价值最重要的两个指标是人口密度和商品房拆除周期。

从两项指标来看，成都目前只能在核心城区放心购买，尤其是锦江区、成华区、武侯区、高新区。

从人口密度来看，晋江、庆阳、成化、金牛四个主城区人口均在每平方公里1万人以上，高新、武侯每平方公里接近1万人。 这个外围地区的区县人口密度并不高，最外围的县人口密度更低。

制图：城市金融； 数据：成都市统计局

从净化周期来看，锦江区、成华区、武侯区、高新区均在12个月安全线以内。 其中，锦江区清污周期最短，仅为6.3个月。