房地产单一行业下行压力有向关联行业蔓延趋势
介绍
我们认为2022年调控政策将加大对居民合理购房的支持力度，土地拍卖规则将调整，提供更多利润空间； 总体融资信贷环境仍将偏紧，但房企融资和居民信贷将小幅宽松。
2021年，行业销售和投资规模全年持续增长，并创全年新高。 但受市场需求透支、政策过度用力、企业过度追求规模等内外部因素综合作用，城市市场交易和房地产企业销售不振，部分企业债务违约频频发生，加剧了购房者、地方政府和资本市场各方的观望情绪。 各项行业指标表现“先高后低”。 从下半年开始，销售和投资断崖式下跌，单月进入负增长。 由于房地产企业财务状况吃紧，所有投资动作都放缓了。 截至11月底股票市场，新开工和土地购置面积均出现负增长。 唯有新年期间如期竣工外汇市场，才为投资提供了新的支撑。 四季度，房地产单体行业下行压力趋于向相关行业蔓延，不少城市不少项目出现停工情况。
预测2022年，我们认为房地产业仍将是全社会的支柱产业之一。 政策、融资、信贷等将小幅改善，确保其健康发展，但居民购买力的透支效应短期内难以改善。 预计销售和投资将出现负增长。 马太效应下，实力雄厚的一二线城市、房地产央企、优质民企将成为市场销售和投资的主流。 新开工情况改善的可能性不大，预计竣工高峰过后施工面积将进一步萎缩。 核心土地仍是房企争夺目标，购地面积降幅预计收窄但仍维持负增长。 受此影响，开发投资失去坚实支撑，将进入20年来首次负增长期。
2021年总结
01
全年新房销售规模预计突破18万亿元，再创新高。 年内将“前高后低”、“东强西弱”
国家统计局数据显示：1-11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%； 商品房销售额161667亿元，增长8.5%。
预计全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别突破18亿平方米和18万亿元以上。 假设12月维持11月商品房销售同比增速预估，预计全年商品房销售面积和金额分别增长2.1%和5%。 根据近五年前11月平均销量占比，预计2021年商品房销售面积和金额同比也将分别增长4%和7.8%。
全年整体销售规模再创新高。 年内业绩“先高后低”，下半年又大幅下滑。
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销量快速下滑的主要原因是住房信贷收紧后居民购买力透支问题的暴露。 第二个原因是市场预期销售业绩下滑后购房情绪降温而引发的踩踏效应。 居民信贷收紧后，部分城市购房者暴露出购买力透支的隐患。 在其他三四线城市，由于市场低迷后预期发生变化，购房情绪转为严重观望态度。
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同时，各地区、各能源级别销售表现“东强西弱”，市场持续分化。
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02
年末施工面积接近100亿平方米，竣工量同比增长15%，新开工量负增长9%。
国家统计局数据显示：1-11月，房地产开发企业房屋施工面积959654万平方米，同比增长6.3%。 房屋新开工面积182820万平方米，下降9.1%。 房屋竣工面积68754万平方米，增长16.2%。
预计到2021年底，住房新开工面积将下降至20亿平方米，竣工面积将上升至11亿平方米。 建筑面积将增至99亿平方米。
从年内情况来看，业绩表现是“新开工减弱，竣工加强”。
2021年银行“两条红线”和房企“三条红线”的出台，导致房企资金面迅速收紧。 融资压力下，房地产企业新建住房面积出现负增长； 而交房当年竣工面积则保持高速增长。 施工面积增速逐月收窄。
2021年，房地产企业新开工面积增速自二季度以来快速回落。
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2021年，房地产企业竣工面积将如期加速，累计规模将创历史新高。
03
土地购置面积负增长下降11.2%。 下半年土地拍卖被冻结，国企成为支撑盈利的主流。
国家统计局数据显示：1-11月，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%； 土地成交价格14.519亿元，增长4.5%。
2021年房企拿地走势与新开工走势类似，均受到房企融资收紧的影响，呈现“先热后冷”的局面。
房企2020年下半年延续策略，重点关注核心城市拿地。 2021年下半年，随着资金进一步紧张，拿地将呈现“国进民退”的现象。 第三轮土地集中拍卖中，大部分国企、央企抢占底线，而大部分民企放弃竞拍，从“谨慎拿地”转向“不拿地”。
2021年22个核心城市将实施“两次集中”，上半年首轮集中供地，房地产企业拿地意愿和能力较强。 此外，一些城市的土地拍卖规则还不完善。 因此，首轮土地拍卖火爆，数十家房企竞拍热门地块。 杭州、武汉等多个核心城市高溢价成交。
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04
竣工对冲下行压力，全年投资再创新高。 下半年，非开工、拿地投资增速降至5年来最低。
国家统计局数据显示：1-11月，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%。
结合前11个月土地开发投资和建筑安装投资各项代表性指标累计增速来看，住房竣工面积带动的部分建筑安装投资是2021年开发投资的主要支撑。土地购置面积和新建房屋开工面积负增长对开发投资规模产生较大负面影响，失去传统支撑作用。
综合以上观点，2021年全国房地产开发投资预计将接近15万亿元，再创历史新高。 但受新开工和土地购置影响，增速可能回落至5.2%财经日历，为2015年以来最低增速。
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05
年末商品房待售面积突破5亿平方米，销售下滑影响住宅、写字楼库存同比增长。
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2022 年展望
综合12月份房地产市场各方面新变化：
政策方面，中央重申房地产业“支柱产业”地位，强调行业“良性循环、健康发展”； 10多个城市出台鼓励购房政策。
融资方面，央行提出加大债券融资支持力度，解冻大型央企和优质民营企业境内融资。
在信贷方面，央行明确表示“保护房屋销售者的合法权益”。 许多城市的抵押贷款利率下降，信贷审批加快。
土地方面，杭州第三轮集中供地土地拍卖规则放宽，地价降价、房价上涨，土地拍卖热度逆势上扬。
我们认为2022年调控政策将加大对居民合理购房的支持力度，土地拍卖规则将调整，提供更多利润空间； 总体融资信贷环境仍将偏紧，但房企融资和居民信贷将小幅宽松。 基于以上事实和预测，我们对2022年新房销售、开工、拿地、开发投资等做出以下判断：
对后市做出以下判断： 受房地产行业流动性紧张影响，销售和投资面临较大下行压力。
06
2022年行业规模预计负增长，一线及部分二线城市依然火爆，三四线城市加速下滑
尽管2021年商品房销售业绩整体出现严重下滑，但全年规模仍实现正增长。 但透支效应对居民购买力的影响已经显现。 我们认为2022年商品房销售规模将进一步萎缩，全年同比增长为负。
一方面，虽然2022年居民信贷和城市调控都有望出现边际宽松效益，但居民购买力透支的情况短期内无法得到有效缓解。 弱势二三线城市商品房销售缺乏支撑中国房地产市场，强势一二线城市购房情绪发生变化。 也有一定的时间滞后。 另一方面，2021年土地购置面积和新建住房面积均呈现负增长，预计2022年新房供应将进入低谷期，供应不足也将限制销售规模。
市场分化将进一步扩大。 从房地产企业和居民整体资金紧张的状况来看，本市的“马太效应”将会加剧。 东部地区及强一二线城市2022年仍将保持较高的销量和增速，人口净流入带来的购房基础、改善型需求的释放以及地价可能上涨等都将促进此类地区和城市的商品房销售情况。 中西部和东北地区实力较弱的三四线城市将面临更为严重的市场低迷，购买力透支效应带来的市场规模萎缩短期内难以得到实质性解决。
07
新开工率不太可能改善，预计出现负增长。 由于土地拍卖利润，拿地面积降幅将收窄。
2021年，建设投资和土地开发投资均出现负增长。 我们认为，2022年土地购置面积和房屋新建面积两个代表性指标将继续负增长，但土地购置降幅将收窄，开工降幅将继续扩大。
土地开发投资方面，基于整体资金环境依然偏紧但优质房企融资利润率有所改善的判断，一方面，房企大规模扩张时代已到来。过去几年的土地市场已经过去，在“杠杆压力”的背景下，房企仍在拿地。 主要基于底价和低保费，预计整体规模负增长； 另一方面，类似杭州降低地价、上涨房价的土地拍卖宽松规则将在更多城市出现，利润空间有望为财力充足的房企打开。 核心城市优质土地竞争仍将激烈，规模降幅有望收窄。
建筑安装投资方面，基于近三年拿地规模持续下降以及总体金融环境依然偏紧的判断，一方面，拿地规模有所下降。近三年仍处于历史低位，且由于房企积极去库存，留存到2022年。建设用地存量有限； 另一方面，经历了2021年销售和投资的大幅下滑后，房企对后市的判断将更加谨慎，在新房销售和房价没有实质性改善之前，仍会减少项目投资。融资环境。 新的建设计划。 因此，预计新开工规模将出现负增长，且降幅将进一步扩大。
2021交割年之后，住宅竣工面积预计将由高位回落，新开工面积预计将下降。 此外，2022年保障性住房将逐步进入市场，这将为住房建设面积提供一定支撑，但难以改变建筑安装投资低水平。 预计2022年整体房屋施工面积将保持较低增速。
08
建设和土地开发双双失败，开发投资缺乏坚实支撑。 预计20年来首次出现负增长。
从2021年房地产开发规模和增速变化来看，本轮行业低迷时期的开工和拿地已经失去了对开发投资的支撑，新年的竣工势头是今年唯一的亮点。 预计2022年开发投资增速为负。
一方面，基于2022年土地开发投资和建设投资双负增长的预测，新房开工和土地购置将持续疲弱，住房竣工规模收缩，保障性住房建设增加但对投资的支持将是有限的，开发投资的增长速度将不再必要。 支持进入负增长。 另一方面，保持房地产行业“健康发展”，避免单一行业下行压力向相关行业蔓延，是既定主线。 基于中央和地方政府将出台相应民生政策的判断，开发投资增速不会大幅下降。
本文为《2021年中国房地产总结与展望：行业篇》节选版
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