（土拍研究院）2022.12.31年度无锡市场核心摘要

土壤摄影研究所

数据截止日期：2022年12月31日

年度无锡市场核心总结

01

市场政策

年度市场政策：多项优惠出台，加速市场复苏

①中央层面：从2021年四季度开始，延续至2022年全年，中央层面政策主基调主要围绕：增强行业信心、加大金融政策杠杆、保护交易主体、保障交付建筑物，保护开发实体，并帮助行业稳定。 恢复对房企纾困，全面覆盖信贷、债券发行、预售资金等方面的政策调整。

②地方层面：无锡地方全面跟随中央基调，2022年出台放宽限购、降低社保门槛、降低首付比例、降低贷款利率、增加公积金、降低增值等政策免税年、加大人才补贴等，有利于并促进楼市的复苏和健康发展。

02

土地市场

年度土地市场：优质地块吸引力犹存，政企合作土地开发成为主流。 无锡市区：不含固定出让用地，2022年无锡住宅用地累计成交面积628万平方米，其中惠山区、锡山区涉及住宅用地成交面积较高。 全年无锡共出让商品住宅地块54块，总面积348万平方米，成交总价766亿元，平均楼面价12194元/平方米。 与年初制定的土地出让计划相比，完成率达到100%。

无锡县市：2022年江阴共出让商品住宅地块11块，总面积67万平方米，成交总价79亿元，平均楼面价7756元/㎡ ; 宜兴商品住宅地块2022年共完成交易20宗，总面积86万平方米，成交总价82亿元，平均楼面价5799元/㎡。

03

城市住房市场

全年城镇住宅市场：供需收缩，整体稳定，客户置业信心稳定，市场进入筑底期

①2022年全年无锡市区新建商品住宅供应322.56万平方米，成交量319.87万平方米，成交均价23508元/㎡； 2022年全年，经济开发区、梁溪区、新吴区为市区主要供应源地； 开区以32450元/㎡的成交均价领跑全市，滨湖区、梁溪区均价位列第二、第三。

②从成交结构看，全年无锡商品住宅主要成交面积120-144平方米、2-300万元。

③从库存情况来看，随着2022年五批土地供应逐步入市，市场整体流通放缓，库存面临一定压力。

④从房地产企业年度销售排名来看，2022年无锡城市房地产企业商品房权益销售榜单前3名门槛超过36.09亿元，前10名门槛超过16.97亿元。 其中，建发地产凭借建发泊悦湾、尚苑、净雪鹤鸣、金悦湾等项目的热销房地产市场，在无锡市区房企股权价值榜和全规模价值榜双双位居第一； 万科地产依托万科美丽上城、万科四季城、万科常春藤公园等项目热销，位居双榜第二位。

年度县城房市：供需收缩总体平稳下半年人气提升

受疫情和市场大环境低迷影响，全年县市新房市场流量和成交均价持平。 2022年下半年人气较上半年有所上升； 政策底已经显现，市场处于筑底阶段。

市场政策

中央层面

中央政策：2022年“稳定房地产市场”成为今年下半年经济工作主要目标之一； 中央积极表态并提供资金支持，政府支持地方“一城一策”合理支持刚性和改善性住房需求。 2023年，中央政策设定将继续支撑底部。 一是全面落实楼宇保交。 实施强刺激政策并逐步引导房地产市场探底有难度。

从今年密集的政策来看，中央经济工作会议和刘鹤副总理都对房地产市场做出了新的明确表态，这对于恢复市场信心、重振房地产市场发展无疑是非常有利的。 特别是16条金融政策、保障性住房融资支持、银行间交易市场准入、资本市场功能恢复等房地产政策三箭齐发，推动了房地产融资环境的常态化。房地产市场的开发商。

三支箭的“威力”，无论是正常的融资需求、债券市场的恢复和接纳、资本市场功能的恢复，这三个方面对于上市房企和非上市房地产都极为有利公司在融资方面。 三箭即将实现巨大改进。 无论是楼宇保交、银行间市场，还是债券市场，无疑都有利于让优质民企进入，恢复融资能力。

地方层面

无锡层面政策：无锡地方全面跟随中央基调，2022年出台放宽限购、降低社保门槛、降低首付比例、降低贷款利率、增加公积金额度、降低住房公积金缴存比例等政策。增值税免征期限、加大人才补贴等，有利于并促进楼市的复苏和健康发展。

无锡土地市场分析

拍卖规则

无锡当地拍卖细则：2022年共完成五批集中拍卖，采取预公告+正式公告制度。 地块的转让需要房地产公司的资质，并设定最高限价。 集中划转将于2022年全年完成。

无锡城市土地市场分析

剔除2022年全年固定出让土地，无锡住宅用地累计成交面积644万平方米，其中惠山区、锡山区住宅用地成交面积较高。 全年无锡共出让商品住宅地块55块，总面积353万平方米，成交总价782亿元，平均楼面价12153元/平方米。 与年初制定的土地出让计划相比，完成率达到100%。

统计口径：住宅用地总建筑面积（​​不含保障性住房和安置房）

统计范围：无锡市区

从出让走势来看，第二批出让量最高，且包含不少优质地块，直接体现在上限率和溢价率上。 从拿地企业的属性来看，优质地块吸引民企的比例较高，同比也有所上升，表明在当前形势下，增加优质地块的供应将有助于增强民营企业和外资企业拿地信心。

从区域成交情况来看，成交面积均价：经济开发区无疑是价值最高的，其次是老城梁溪区。 从成交量来看：西山区成交量最大，共有9块地块。 ，成交面积79万平方米。

从已完成交易的房企来看，2022年将有50多幅住宅用地被城投公司拿下。城投公司和国资平台仍是当前拿地的中坚力量。 不过，也有不少民营企业采取合作拿地的模式在无锡继续发展，比如绿城、保利、朗诗、绿地香港、仁恒置地等。作为华鹰黑森林首次进入无锡。 不难看出，无锡的土地价值和未来前景依然被房地产企业看好。

2022年五批次成交分析——各批次供需对比：

首批：最低首拍量+固定销售溢价

首批共出让住房相关土地出让8宗（含定额出让1宗）房地产市场，总投资103.96亿元！ 住宅用地中，只有一处以溢价出让，其余均以最低价出让。 从拿地房地产企业来看，虽然大部分都是城市投资项目，且“国企+民企”合作居多，但也不乏蓝城、仁恒置地等。 领先的房地产公司。

第二批：主城C位+顶抽

第二批共出让住房相关土地16宗（其中定额出让3宗），总金额101.67亿元！ 本批成交中，嘉城AD地块最高价达到21000元/㎡，并以抽签方式出售。 惠山区综一路、综二路地块吸引了2家房地产公司参与竞拍。 剩余13块地块仅一人报名​​，并以最低价完成交易。 与第一批相比，第二批推出的土地总量大幅增加，销售数量成倍增长，整体质量也有所提升。 这也是土地拍卖热度回升的原因。

第三批：朗诗牵头+最低价成交

第三批共出让住房相关土地11宗（含定额出让1宗），总金额53.93亿元！ “国”背景是接拍这批项目的主力军，私营公司朗诗也参与了拍摄营。 最终，朗诗、太湖新城、山水慧谷均获得两幅地块。 与前两次土拍相比，热度明显降低了。

第四批：房企掩仓+中盈先出手

第四批出让住房相关土地共13宗，总投资76亿元！ 成交均价较低，国有企业和城投相关国企仍是拿地主力。 不过，在这一轮土地拍卖中，一些民营企业也开始表现出参与拍卖的热情。 保利、朗诗、绿地香港等已开始采取联合体形式拿地。 一线房企中盈黑森林率先入驻泰克公园，并将泰克公园楼面价达到18000元/㎡，与经济开发区相当。

第五批：绿城领先+突破“2”

第五批共出让住房相关土地出让14宗（其中定额出让2宗），总投资224亿元！ 与四批土地拍卖相比，本轮参与的民企数量有所下降。 国有企业仍然是拿地的主力军。 文商旅游、无锡地铁、新发等均取得2块地块。 未来，政企合作模式或许仍会持续下去。 绿城建设中标经济开发区奥林匹克体育场东侧地块。 成交价格为20800元/㎡。 这也是经开区第一块地价突破2万元的地块。

2022年五批成交分析——年度土地市场亮点：

无锡土地市场今年首次采用预告出让形式。 如果您在预公告规定的时间内提交土地预申请并按照约定缴纳土地预申请押金，当土地正式转让时，您可以使用“现金+保函”方式 补足剩余土地竞买保证金。 完善国有建设用地使用权公开转让制度，保障土地市场稳定健康运行。

2022年，无锡将新增万元土地项目44个，最高楼面价达到2.1万元/㎡。 从地价表现来看，无锡主城区现在正在扩张，乡镇板块的定义也开始重塑。

今年住宅用地主要供应进一步向核心地区和供应紧缺地区倾斜。 比如，已断流近三年的新屋区泰科公园地段，拥有三块地块，总建筑面积达25万平方米，大规模引进中英黑森林； 经济开发区南部奥体板块提供稀缺住宅用地，建筑面积19.4万平方米，由绿城管理开发建设； 惠山区西漳西地区已有10年没有住宅用地供应……此外，梁溪区南昌南、西山、洞庭区、惠山区天一新城、滨湖区河陈口等众多热门区域还产生了长期收藏的宝地。

近五年来，无锡实施了最严格的调控政策，地价红线一直维持在1.9万左右。 今年，在市场低温环境下，诞生了两块价值2万元以上的地块，分别是嘉城市AD地块（成交楼面价21000元/㎡）和奥体中心东地块。经济开发区（成交价20800元/㎡）。

未来土地市场趋势预测

2022年11月以来，多个监管部门陆续释放利好消息。 金融16条、支持民营企业债券融资、支持房地产企业股权融资等齐头并进，为房地产企业提供更多金融支持。 但全国300个城市的住宅土地市场已降至冰点，政策传导仍需时日。 短期土地市场热情难以根本恢复，结构性分化将更加明显。 2023年上半年土地市场可能无法回暖，但下半年有望回暖。

此外，房地产市场想要企稳向好，需要供需双方共同努力。 购房支持政策需要进一步完善，持续释放需求，促进市场购买力提升。

2021年下半年起，地方城市投资平台与民营企业合作开发的现象也明显增多。 去年绿城贵屿和丰、美的云景、金地华住、祥瑞祥逸兮悦等国控城投项目均取得实质性进展。 2022年城投拿地的受让方调整较多，部分地块将与知名地产公司合作开发，如蓝城原金河地块、仁恒嘉城地块、无锡安居天一新城孪生地块等

2022年热点

01

最高总价：

经济开发区干城路北侧地块

（编号：XDG-2022-89）

该地块位于经济开发区干城路与拱湖大道交叉口东北侧，成交总价40.33亿元。 2022年11月29日被绿城建设收购，成交价格20800元/㎡。 据悉，该项目将由太湖新城集团与绿城联合开发。

02

最大总建筑量：

滨湖区马山风路迎迎路地块

（编号：XDG-2022-13）

该地块位于马商营路与鹭江路交叉口西北侧。 属商住混合用地，占地面积26.7万平方米，总建筑面积40万平方米。 2022年5月27日，被南京仁恒江州房地产开发有限公司收购。财团拿下该项目时，成交楼面价5879元/㎡，实际住宅楼面价8179元/㎡。 该地块A区拟打造成超级奥特莱斯。

03

最高单价：

梁溪区嘉城AD地块

（编号：XDG-2022-34）

该地块位于梁溪区迎龙路与青羊路交叉口西南侧。 2022年7月22日，仁恒联盟通过抽签竞得该地块，总价28.45亿元，溢价率为10.52%，交易楼面价为21000元/㎡。 该地块是出让条件中公布的第一块配备优质学校的地块。 位于主城核心C区黄金地段。 这也是西城第一块底价超过“2”字头的地块。

04

最快进度：

惠山区综一路地块（编号XDG-2022-9）

惠山区总二路地段（XDG-2022-10）

综一路地块（编号XDG-2022-9）和综二路地块（编号。从征地到规划公布仅用了四个多月的时间。这两个项目将由蓝城青州、汇云建设和无锡安居入市后，必将为天一新城注入新的血液。

2022年五批成交分析-后期行情预测：

2022年11月以来，多个监管部门陆续释放利好消息。 金融16条、支持民营企业债券融资、支持房地产企业股权融资等齐头并进，为房地产企业提供更多金融支持。 但全国300个城市住宅用地市场已降至冰点，政策传导仍需时日。 短期土地市场热情难以根本恢复，结构性分化将更加明显。 2023年上半年土地市场可能无法回暖，但下半年有望回暖。

此外，房地产市场想要企稳向好，需要供需双方共同努力。 购房支持政策需要进一步完善，持续释放需求，促进市场购买力提升。

无锡县市土地市场分析

2022年，江阴、宜兴土地市场将继续放缓土地供应节奏，交易也将由当地房企和国企主导。 2022年，江阴共成交商品住宅地块11块，总面积67万平方米，成交总价79亿元，平均楼面价7756元/平方米； 2022年宜兴共成交商品住宅地块20块，总面积86万平方米，成交总价82亿元，平均楼面价5799元/㎡。

供应/交易详情：请参阅完整报告以了解完整批次列表。

无锡市住房和土地差距

无锡主要城市住房和土地差异：滨湖区>经济开发区>梁溪区>惠山区>宜兴市>锡山区>新吴区>江阴市。

无锡新建住宅市场分析

无锡市区新建住宅市场分析

无锡市区供需价格

2022年全年，无锡市区新建商品住宅供应322.56万平方米，成交量319.87万平方米无锡房地产市场网，成交均价23508元/㎡； 政策面，信贷、债券发行、预售资金等政策调整全面覆盖，楼宇交付有保障。 稳主体双管齐下，稳定了客户购房信心。 2022年，经济开发区、梁溪区、新吴区为市区主要供应地； 经济开发区以32450元/㎡的成交均价领跑全市，滨湖区、梁溪区均价位居第二、第三。 。

无锡市区库存

截至2022年12月末，近一年来商品住宅月均流通缓慢，无锡市区库存狭小为545万平方米。

无锡城市项目排名 成交结构

2022年，无锡商品房成交主体量为120-144平方米、2-300万元。 在房企持续“以价换量”策略下，利好的金融政策传导至房企，缓解了流动性压力。 “楼宇保交”的支持提振了客户信心，特别是改善后的客户需求释放增多。 。

无锡市区项目排名

从单一角度来看外汇市场，2022年，新骏以累计成交额36.09亿元、10.69万平方米，位居价值排名和面积排名榜首。 TOP10项目中，经济开发区的御景天玺、悦悦天成、仁恒湖滨世纪凭借核心地段、良好的展示面和品牌价值，持续热销，成交遥遥领先； 新吴区急需项目发力，位列地区榜单席位第4位； 此外，滨湖区仍有1席上榜。

无锡市区房地产企业排行榜

2022年，无锡城市房地产企业商品住宅股权销售榜单前3名门槛超过36.09亿元，前10名门槛超过16.97亿元。 其中，建发地产凭借建发泊悦湾、尚园、净雪鹤鸣、金悦湾等项目的热销，在无锡市区房企股权价值榜和全规模价值榜双双位居第一； 万科地产依托万科美丽上城、万科四季城、万科常春藤公园等项目热销，位居双榜第二位。

无锡区域市场分析

详细信息请参阅完整报告。

江阴新房市场分析

江阴新房市场住宅供需及价格

2022年，江阴新增住宅供应48.11万平方米，成交量114.62万平方米，成交均价14930元/平方米。 澄江街、云亭街是主要交易区域。

江阴项目排行榜

2022年，江阴主城区项目是成交金额排名的主要贡献者，澄江街占据3席，云亭街占据5席。 绿地·奥山天地以10.53亿元、5.68万平方米夺得江阴2022年双冠王。

宜兴新房市场分析

宜兴新房市场供需、价格

2022年全年，宜兴新建住宅供应38.53万平方米，成交量46.44万平方米，成交均价14705元/平方米。

宜兴项目排行榜

宜城板块项目是2022年度成交额排行榜的主力军，共有6个项目上榜。 雅达·阳羡溪山和碧桂园凤鸣山笑分别占据成交金额榜第一和第二位。