许安标：房地产税开征不会太剧烈，房价亦软

房地产市场作者：佚名2024-05-04

走进经济生活的一切

第一波是预期的逆转。公众对房产税即将开征形成一致预期，动摇了“房价永远上涨”的信念。受此影响，公众购房意愿将持续降温，房地产市场降温速度将放缓，房价也将走软。这可能已经发生了。

第二波影响是一审稿的影响。当公众开始研究全国人大房地产税一审稿时，其量化影响模拟就可以更加可靠地进行，全国楼市也将开始相应地进行真正的整体调整。如果实际税负与美国情况类似，预计房价可能会出现温和调整，幅度不会太大。

第三波是地方实施细则的落实，未来将导致区域市场快速差异化调整。房地产税的部分负担可能会转嫁给租户，导致住宅租金上涨。

必须承认，在房产税正式开征之前，其对市场的第一波、第二波冲击已经逐渐展开。

文章很长，很理性，但是却把很多大家不太清楚的房产税的方面都解释清楚了。相信您读完后一定会收获颇丰。

来源 | 21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作者丨钟伟，北京师范大学金融研究中心教授

编辑丨欧阳密剑

图片来源/21世纪经济报道（jjbd21）

甘军摄

据《人民日报》报道，9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，部署落实十三届全国人大常委会立法规划。会后，全国人大常委会法制委员会副主任徐安标接受了记者采访。其中，深化税制改革，全面落实依法纳税原则，修改税收征收管理法，制定增值税法、增值税法等10部单行税法。房地产税法。备受各方关注的是，房地产税法计划在五年内送审。

房地产税_税房地产税收减免宣传_税房地产行业管理情况

2018年上半年，我看到了很多人的期待和焦虑。毕竟，A股的下跌和互联网泡沫让人们在过去的经济高速增长时期不再沾沾自喜。我看到了更多人的失落和无助。他们的梦想并不丰满，现实却很骨感。

转眼间，房产税离我们越来越近了。这个话题由来已久，最近的讨论其实也夹杂着太多的谣言。本文试图列出那些非理性的声音，并给出一个理性的旁观者理论。让我们将其作为理性理论来讨论。

财产税和不动产税的区别

图片来源/涂冲

房产税即将开征。拟议的财产税的覆盖范围比现有的财产税要广泛得多。令很多人惊讶的是，中国已经开征房产税。 1986年下半年，中央颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并于1987年起施行。据称，将要征收的“房产税”并非“房产税”。税”，已经征收。两者简单的区别就是多了一个“地”字，但实际上差别很大。具体区别如下：

首先，如果是房产税，那么房子和土地是分开的，只对房子征税。如果是房产税的话，土地和房屋会一起征税。人们自然会问：房地产并购？商品房用地是开发商向政府租赁的国有土地使用权，期限为70年。涉及土地的房产税显然不能绕开土地这一命题。假设：《民法典》要修改，如何更新国有土地使用权，改为近乎永久的土地居住权。那么房地产税财经网，房产税是不是可以对房屋和土地同时征收呢？人们还问，70年租约是开发商与国有土地所有权部门签订的合同，而房主的土地使用权是根据上面签订的大产权划分来划分产权的，并不是土地使用权出让的直接当事人。同时，房主们也很清楚，自己的房产价值中有相当一部分是70年土地使用权的租金。如果以后征收房产税，这部分土地使用权租金应该扣除，否则会造成重复征税。在实践中，住房和土地一体化的房地产税的法律细节可能更加复杂。这可能是一个需要在纳税前明确的实际问题。

第二个是1987年的《房地产税条例》。纳税主体是企事业单位财经网，税基是当时的建筑物、场所。该条例出台的背景是对企事业单位的房屋、场所征税的尝试。税（税率为1.2%），或者对他们的租金收入征税（税率为12%），以弥补当时政府财力的不足。目前热议的房产税的纳税人主要是家庭和个人，税基主要是住宅，这与房产税规定有很大不同。也就是说，1987年版的房产税征收的是企业税，对象是非住宅房产；房地产税以居民税为对象，征收对象为住宅财产。

第三，现行的房产税暂行条例与拟定的房产税模式存在很大差异。经过2013年底尝试建立统一的不动产登记平台，2017年底实现全国联网后，这个平台覆盖的不动产不仅仅是房屋，而是土地、林地、牧场等多种不动产。、及海域。连房子都被盖住了。包括公共建筑、工业建筑、商业商业建筑、住宅建筑和宅基地自建房屋。从理论上讲，房产税就是不动产税（财产税），或者说是以不动产统一登记为基础的房产税。税基比你想象的要广泛得多，但其中很多可能暂时不会征税，重点将放在居民拥有的住宅上。

因此，请不要误解财产税和不动产税。前者是小格局的过去时，而房地产税是大格局的将来时。陆地与陆地之间的差距是千里之外。

理性看待上海、重庆房产税

税房地产税收减免宣传_税房地产行业管理情况_房地产税

图片来源/涂冲

未来的房产税会是上海、重庆房产税的延伸吗？抱歉，这几乎是不可能的。我们回顾一下上海和重庆试点开征房产税的过程。

以上海为例，2011年，《上海市对部分个人征收房产税试点暂行办法》出台，同年年底启动房产税试点。请注意，这次上海地税试点看似引用了1987年中央政府的《房地产税暂行条例》作为上位法，但实际上是存在问题的。这是因为1987年条例明确纳税对象是法人，税基是非居民。但上海试点的征税对象是自然人，税基是住宅。当时税收法律原则的执行还不太严格，是半遮半掩的。这段时间，沪渝两地房产税试点已悄然走过了近八个年头。我们已经解释清楚了，拟议中的房产税是房产和土地合并征税，而上海和重庆的房产税是房产和土地单独征税。原因是，如果当年对土地一起征税，法律挑战可能会更严重。大的。

我们不妨看一下目前沪渝房产税试点的一些实际成果：

第一，近八年来上海、重庆的房价小气候是否因房产税而与全国房价大气候存在显着差异？差异几乎无法观察到。

二是上海房产税试点的主要内容。上海居民第一居住地免税。第二居所及以上居所需纳税。外国人在上海的所有房产都必须纳税。扣除基数为人均60平方米。税率取决于应税房屋的单价。有两个级别：0.4%和0.6%。不难发现，上海和重庆的大部分住宅都是免税的。拟议的房地产税公开强调“广泛的税基”。税基是房地产，而不仅仅是房屋，也不仅仅是住宅。如果第一套住房免税，目前各方说法是，中国城镇每户平均拥有住房数在1.01至1.08套之间。如果按照上海和重庆的做法，那么我们就放弃了整数1，追逐0.01-0.08。这或许是公众期待的“超窄税基”，但未必切实可行。

三、上海房产税收了多少税？ 2016年约为40亿元以上，2017年约为113亿元。相比之下，2017年全国个人所得税征收规模约为1万亿元，其中北京、上海个人所得税超过1600亿元。如果假设上海住宅市场价值占全国住宅市场价值总额，则与上海个人所得税相同。如果个人税在全国个人税中的比重接近，可以测算，如果沪渝模式在全国推广，地方政府只能从房产税中提取800亿元左右。这与2017年全国土地出让收入5万亿、住房相关税费2万亿相差太大。也就是说，如果按照沪渝模式在全国范围内推行房产税，可能会带来意想不到的惊喜到了房地产行业这样的引导落地之后。然而，地方政府对于此类房产税可能既没有热情，也没有积极性。地方主体税可据此形成。

房产税将如何实施？

图片来源/新华社

一觉醒来发现房产税已经实施了？在我们倡导法治的今天，房产税如何征收，必须要求程序正义，不能像地震海啸那样突然到来。

首先，立法有其以立法法为基础的程序。我无法准确地描述这个过程。粗略地说，全国人大法制委员会列出重点立法任务，然后确定草案，然后进行一审和二审。这个过程需要与部委、地方政府和公众反复协商。这在个人所得税条例的修改中得到了体现。计划确定后，将由国家总统签署并颁布，但颁布日期并非实施日期。房地产税是由中央政府立法、地方政府实施的地方税种，特别是惠及县、区基层政府的税种。因此，地方政府需要依法制定地方税。实施细节终于可以实施了。这不能是秘密决策过程，也不能突然实施。必须有一个征求和吸收公众意见的过程。

税房地产行业管理情况_房地产税_税房地产税收减免宣传

第二，事实上，到目前为止，是基于统一的不动产登记平台制定房产税单，将房屋纳入房产的一部分，还是直接制定房产税，房产税单单独使用作为房地产税的上位法，值得长期考虑。等待进一步澄清。

第一套房子免税吗？会有扣除吗？

图片来源/新华社

第一套房子是免税的。这个传闻是真的，但是仔细想想，我觉得不太可信。房地产税涉及市场经济各主要利益相关者之间的重大利益调整。经济增长的蛋糕越来越难做大，改变切蛋糕规则的热潮暗涌。

首先，房地产税是西方基层政府的主要税源，州政府只分担少量。未来中国或许也不例外。未来10到15年，当城镇化、工业化进程初步定型时，地方政府将逐步从目前的土地财政和招商引资模式转变为通过房产税获得税收收入。考虑到目前土地财政水平每年五到六万亿元，个人所得税已经突破万亿元门槛。因此，拟议的房产税如果初步实施，将被定义为首套房的免税。如上所述，城镇居民人均住宅数量略多于一套时，税基就会变得很小；同时，由于农村居民的宅基地是集体产权，农民可以无偿使用，而城乡差距意味着2.8个农民的收入只与1个城镇居民相同，这对农民来说几乎是不仁慈的。将自建宅基地纳入房产税。因此，可以粗略判断，如果首套房免税财经日历，预计从房产税中提取的税收收入将长期在数亿。这可能与预期的效果有很大不同。

其次，虽然首套免税的预期似乎太高，但房产税有必要纳入一定的扣除项目，比如人均居住面积的免税扣除。可以参考的两个数据是，住房和城乡建设部指出，目前城镇人均居住面积为46.8平方米，上海房产税抵扣人均免税面积为60平方米。平方米。估计未来房产税也可能会有一定的免税面积扣除。由于城市政策的原因，一、二线的扣除范围较小，三、四、五线的扣除范围较大。如果个人所得税专项附加扣除难以实施，那么房产税扣除的实施将更加困难。

第三，我们无意猜测婴儿房地产税的许多细节。总体来看，美国家庭实际缴纳的房产税约占美国家庭收入中位数的3%-6%。根据实际缴纳的税款和房屋的市场价值，可以估算实际的房产税税率约为0.8%。县区级政府获得绝大多数房地产税收入，并将其用于公共教育、道路和医疗等公共服务。如果说中国的房产税与美国类似的话，那么根据城镇家庭的可支配收入，可以粗略地估算出与美国房产税负担类似的一个场景模拟是：在广泛征税之后基数低、税率低、扣除额多，中国城市家庭典型的房地产税负每年约为2250-4500元，政府每年可吸收的税收收入约为1万亿元。

房产税的实际征收需要强大的数据平台

图片来源/新华社

全国统一不动产登记平台上线。房产税还会远吗？从全国基础信息平台联网到房产税的实施，仍然不容易。尤其是细则的确定难度可能超乎想象。

税房地产行业管理情况_房地产税_税房地产税收减免宣传

一是不动产登记信息管理基础平台已于2017年8月联网，该平台于2015年3月根据《不同不动产统一登记暂行规定》建设，实际平台建设可能于2015年3月启动。 2013年下半年，历经四年左右，基础平台终于搭建完成。后续工作依然艰巨，包括基础数据质量检验、数据补充与整合、数据清洗与挖掘等。由于统一不动产登记平台至少涉及自然资源部、公安部、公安部等部门。对于民政、财税部门和地方政府来说，形成一个可靠、有利于房产税征管的大数据平台并不是一件容易的事。毕竟，我国家庭人口的规模、家庭动产和房产的构成、分户现象等，都让目前基于网络的基础信息管理平台成为雄关行走的开始。回顾央行个人征信系统的艰难历程，不难知道，从不动产登记信息管理基础平台联网到房产税实施的时间间隔很难判断对于房地产税的实际征收是必不可少的。建立一个强大、信息丰富、可信的平台是一项庞大而艰巨的工程。

其次，假设这样一个平台已经建立，甚至房产税也已接近颁布实施，地方政府制定细则并不容易。目前，人们普遍将拟议中的房产税描述为“税基宽、税率低、有扣除”，但真正落实起来并不容易。例如，在税基的确认方面，有人可能会问，使用权租赁期为70年的土地是否可以同时对房产和土地征税？就税率而言，适当的税率是多少？即使是0.5%的税率，对于一二线城市的普通工薪阶层来说也可能难以承受。如果第一套房子是免税的，他们可能会因为无法收取足够的税收而感到失望。就税率而言，中央立法可能仅规定税率范围。地方政府如何确定最终税率？如何设置税收征管流程？如果有人以出租的名义使用很长的租约来避税怎么办？就扣除额而言，部分家庭将老人送进昂贵的老年公寓，而更多家庭则选择住在家里；有的家庭把孩子送去年学费超过5万美元的欧美名校，还有更多的家庭在选择国内大学时，赡养老人、养孩子的费用应该如何合理扣除？因此，要形成切实可行、兼顾多方利益的房地产税，还需要不断调整。至于地方法规的难点，需要提前了解。

房产税不等于房地产市场发展的长效机制

尽管政府多次强调要加快建立有利于房地产稳定健康发展的长效机制，但什么是“长效机制”？人们对此还不是很清楚。唯一可以解读的是，目前的五六限限制似乎只是短期的管制措施。如果长效机制建立起来，那么这些短期调控措施可能会逐渐退出历史舞台。问题的关键是，“长效机制”的政策工具箱到底包含什么？房地产税是长效机制中最重要甚至唯一的部分吗？

首先，不要过度期待房产税能够缩小房价的地区差异。以美国和加拿大为例。房地产税的设立由来已久。残酷的现实是，在纽约、旧金山、温哥华等城市的核心地区，房价高，房产税率也高。铁锈地带和农业州的房价一直很低，房地产税也很高。税率也非常低。人们无法观察到依靠不同的房产税率来平衡不同城市房价差异的可能性。由此看来，房产税的主要功能是丰富地方财力，特别是县区政府的财力，而不是平抑房价。

其次，无论长效机制涵盖哪些内容，其政策目标都是促进房地产稳定健康发展。也就是说，房产税的确定和实施，不会带来房地产市场的大起大落、刺破泡沫、造成楼市低迷才是政策目标。至于政策目标与实际结果的差距，则取决于政策制定的合理性和准确性。

第三，人们担心长效机制是否会导致反向长效机制的衍生？例如，房地产税允许业主将税负转嫁到租户身上，造成一种看似对富人征收的税，但实际上，税负是由拥有多套公寓的富人和拥有多套公寓的穷人共同分担的。厌倦了租房。粗略估计，目前租赁市场规模仅为1.2万亿元左右。一二线城市租户的租金收入比例普遍超过35%，这意味着租户必须花费超过月工资的1/3才能租到一套10平方米的公寓。此时，考虑到目前部分大学生就业困难、起薪低；考虑到在城市从事重体力劳动的农民工收入也微薄，房主几乎不可能将房产税的负担完全转移给租户，但即使转移负担20%（即2000亿）元）足以导致全国租金上涨约16%。高额的租金将使城市对年轻人的漂泊职业构成更大的威胁。

房产税有多重要？

图片来源/新华社

房产税从提出到实施，会对房地产行业产生哪些影响？可能至少有三波冲击。

必须承认，在房产税正式开征之前，其对市场的第一波、第二波冲击已经逐渐展开。