未来中国房地产的趋势，必然是一二线核心城市继续香港化

中国房地产行业未来的趋势必然是一二线核心城市继续以香港为主，三四线及以下城市非核心城市继续以日本为主——基于。

什么是香港化，一线和核心二线城市的房地产必然是内部资金对冲和人才流动的终结，延续超级地租的发展模式。 日本化随时都是老龄化社会的推进。 在非核心城市，年轻人越来越少，导致房价和租金持续停滞甚至下跌。

同时，过去二十年的历史一再证明，经济越差，房地产行业越好。 房地产是逆周期的，因为房地产本身就是逆周期调节的工具。

我在3月份的文章中就已经说过，疫情过后，一二线城市会开始上涨，事实确实如此。 2020年7月，新建住宅商品房价格持续上涨，土地成交价格创历史新高，突破2018年以来平台，开工面积连续两个月创历史新高，新开工面积回升连续两个月，竣工面积小幅增长。 销量有所下降，但销售面积正在慢慢恢复。​​​​

可以预见，未来几年，在一二线城市财经日历，不仅资产价格会上涨，租金价格也会上涨。 QE之后，股价、房价都会上涨。 这是不可避免的。

从逻辑推理出发，很多人认为房产的租金价格应该由收入决定，但事实上，租金价格是由资产价格决定的，而不是很多人认为的租金决定资产价格。

有人说，房价是富人决定的，房租是穷人决定的。 但从历年趋势来看，租金随着房地产资产价格的上涨而上涨。 因此，事实上，房地产资产价格和租金价格都上涨了。 这是由最富有的一群人决定的。 虽然这些论点有点伤人，但却是事实。

也许有人想说，现在一线城市的豪宅虽然好卖，但是没人买，这就难卖了。 这表明经济正在衰退，迫切的需求正在消失。 我想说的是，旧的小东西很难卖，只是因为房价上涨得不够、不够快。 老小东西一旦启动，需求就会蜂拥而至，否则连老小东西都会被富人卖掉。 人们纷纷购买。

同样，如果租金下跌，穷人想等到租金下跌再租房，那么可出租的房产就会被各种长短租公寓和二房东一扫而空，然后在更高的价格。

目前，一线城市的房地产和资产价格依然十分坚挺。 我还清楚地记得，2008年金融危机后，深圳房价暴跌，一些开发商打出标语：“房价不会暴跌，他们只是在做俯卧撑”。 。 我想说的是，租金不会暴跌。 房租最多只能做俯卧撑，而且幅度比房价要小很多。

我们以北京为例。 北京疫情以来，租赁市场可以说是量价齐跌。 5月份，住房租赁市场进入多年来的低谷期。 不过，即便在经历了6月疫情复发后，受学生毕业季等利好因素叠加，6月、7月、8月北京租房交易量和租金价格仍持续环比上涨。 8月份，租赁市场交易量环比增长12%，租赁价格环比上涨0.5%，同比下降1%。 由此可见，对于北京这样的一线城市来说，巨大的基础市场为市场价格提供了强有力的支撑。 无论是房价还是租金价格，只要以价格换取成交量，价格稍微下降一点，下面就会有巨额资金。 接受者出现了。

不仅是住宅市场，还有写字楼市场。 写字楼租金可以说是经济的晴雨表，因为我投资的几家公司最近也开始租赁一些物业，与五大银行的沟通也比较多。 疫情期间，写字楼租赁市场确实比较惨淡，但实际上，目前一线城市的写字楼市场其实北京的写字楼市场正在快速复苏，这是非常有代表性的。

据仲量联行最新发布的白皮书《驾驭“后疫情时代”：解构北京写字楼市场》

说明北京作为中国政治、经济、金融的绝对中心，写字楼市场一直是市场的宠儿，甚至有的被“宠坏”。

然而，2019年以来情况发生了变化，北京甲级写字楼市场吸纳量同比下降80%，可谓断崖式下滑。 突如其来的新冠肺炎疫情，进一步加剧了市场面临的挑战。 截至2020年第二季度，第一季度整体空置率逐渐上升至14.0%，而租金同比下降6.8%。

数据来源：仲量联行《驾驭“后疫情时代”：解构北京写字楼市场》

但以价换量的市场形势，使得北京整体租金水平保持在相对稳定的运行区间。 仲量联行在报告中对基石需求、驱动需求、动能需求三个方面进行了分析，认为当前压力并非难以承受。 市场仍需依靠新兴动能需求来推动未来增长。

图表来源：仲量联行《驾驭“后疫情时代”：解构北京写字楼市场》

北京写字楼的基石需求和带动需求可以说一直坚如磐石。 大量央企、国企、民企、外资企业以及上市公司总部及相关产业链企业构成了北京写字楼市场的基础。 这些公司也保证了住房租金的基石。 需要。

影响北京写字楼市场的最大变量是动量需求，这很好地说明了租金价格是由边际需求决定的。

事实上，所谓动能需求是由不同的资本流向堆积起来的。

2014年以来，持续的趋势甚至泡沫产业带动了北京写字楼需求的发展。 近五六年来，已经出现过几波趋势。

首先是P2P公司，但不健康的行业生态最终被证明是昙花一现。 2015年，北京光e租宝退出面积多达10万平方米。

二是IT互联网浪潮。 受益于IT和互联网的发展，中关村已成为与市内其他甲级写字楼分市场同等水平的成熟优质写字楼区域。 其写字楼租金的上游幅度甚至可以与CBD商圈一样高。 与此同时，得益于龙头企业创造的海量大面积需求，TMT（科技/新媒体/电信）行业租户占用租赁面积比例从2016年的11%上升至2019年的15%期货市场，仅次于金融业。 第二大甲级写字楼租户行业。

第三个是共享经济，包括2015年至2016年的共享出行、2016年至2018年的共享单车、2017年至2019年的联合办公。不过，共享经济似乎也在衰退。

图表来源：仲量联行《驾驭“后疫情时代”：解构北京写字楼市场》

北京写字楼市场的发展也证明泡沫经济不可能永远持续下去，只有稳定、良性、合理的产业布局才能支撑一个城市长期的房地产需求。 无论是P2P还是共享经济，终究都是昙花一现。 我们见过他们建造高楼，他们招待过客人，也见过他们的建筑物倒塌。 那么下一阶段北京写字楼市场的新动能在哪里？

我认为，北京写字楼市场的新动力仍然在于TMT产业。 目前TMT行业仍方兴未艾，未来将带动北京写字楼市场进一步回归理性繁荣。 随着COVID-19疫情得到有效控制以及经济加速复苏，北京市场能源需求预计将强劲增长。 从需求来源来看，政策驱动的行业以及疫情带来的新机遇或将成为下一个受到广泛关注的热点话题。 以5G、新基建等为代表的新能源政策驱动需求将继续对北京写字楼市场未来发展发挥主导作用。 网络游戏、视频直播、医疗健康、保险等其他行业在疫情期间迎来了新机遇，也将继续为北京楼市注入新动能。

仲量联行还在报告中指出，在周期更加清晰的背景下房地产走势，此前因可售资产价格高企而难以找到合适投资标的的投资者有望获得更多机会。 市场情绪并未过度低迷，金融区、中关村等政策驱动子市场的业主较为乐观。

今年上半年，北京商业地产投资市场活跃度并未受到严峻疫情影响。 2020年上半年财经日历，大宗市场总交易额超过270亿元。 尽管疫情给市场带来了各种负面影响，但这个数字也充分表明了投资者对北京市场的持续信心。 其中，近40%的交易来自境外投资者，包括备受瞩目的投资案例，如GIC收购LG Gemini Tower（2020年第一季度）、霸菱亚洲投资收购Ark Tower（2020年第二季度） 。 投资者积极的市场表现表明他们更关心长期发展前景而不是短期市场疲软。 大部分自住国内买家也活跃在大宗交易市场。 例如，北京中心区纳迦上居项目的出售，充分体现了国内企业投资商业地产的热情。

虽然短期内北京写字楼租金仍将持续下降。 但结合全球QE和通胀预期，预计到2021年底和2022年初，疫情和经济放缓对市场的影响可能消散，市场将进入转折阶段，租金水平将停止下降并稳定下来。 2023年底开始逐步复苏，预计2024年底北京写字楼市场最终回归上升周期。

有句话说，买房最好的时机是十年前，然后就是现在。 这几年，在深入了解中国经济运行的底层逻辑后，我发现这句话是对的。 只是这个游戏现在已经和大多数人无关了。